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| 中评大咖讲书第二期活动海报（中评社图片） |
香港的房屋需求主要来自三方面：一是本地的居住需求，这与市民收入对应，即“刚需”；二是本地的投资需求；三是海外的投资需求，虽然香港有“超级印花税”等限制，但还是有不少海外投资进入香港。香港市民的收入只能对应“刚需”部分，无法对应来自本地和境外大量的投资需求，所以要想解决住房问题，只能降低楼价，或实行“双轨制”。我认为实行可以兼顾双方的“双轨制”是最佳方案。一方面，“新居屋计划”与收入对应，可以让香港市民“上楼”，获得更好的居住条件；另一方面，另“一轨”解决投资的问题，发挥香港作为国际金融中心的优势，吸收更多的投资，给香港带来更多经济收入。
前几年我发明了一个指数——居住负担指数，该指数是计算楼价的长期增长与收入增长的比例。这个指数如果是1，意味着保持现有居住水平；如果大于1，意味着楼价的长期增长超过收入增长，居住水平会下降；如果低于1，意味着收入增长超过楼价增长，居住水平会改善。如果按照该指数来衡量，美国、欧洲约等于0.7，比较合理，新加坡是0.9左右，香港则是3.3。所以，楼价要调整到大家都能承担的水平，起码要调整七成。
政府这几年不断地增加公共房屋供应，这是合理的。但是有两个问题，一是香港的整个发展模式没有定下来；另外，香港的公共房屋中更多的是公屋，这大大增加了政府的负担，除去建筑费用，政府每年要补贴公屋大约80亿。“新居屋计划”的好处之一是定价比较低，既能减少政府负担，同时又能够让大家以比较低的负担快速“上楼”。所以，要彻底解决香港的居住问题，必须调整香港的房地产模式，对香港的居住权进行严格保护。
我们看到最近楼价又开始上涨，今年前五个月大概上涨3.6%，五月份的楼价其实与最高峰时期只差0.8%，而今年估计会涨5%至8%。虽然经济和楼价的关系不大，但是随着香港经济的复苏，楼价会继续上涨。
中评社记者：您刚才提到，香港的楼价其实已经又创新高，今年估计会涨5%至8%。陈茂波司长日前公布，市民置业负担指数首季升至约73%。疫情之下，香港楼市并未出现震动，对此您怎么看？您如何预判香港楼市的长期走向？ |
