中评社北京3月2日电／近来，房地产市场回暖的迹象逐渐增多，尤其是北京、上海等地“小阳春”已经崭露头角。国家统计局日前公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动中，环比上涨城市数量增至36个。不过，与此同时，从一些机构监测的数据来看，全国楼市仍未出现明显回暖迹象，从对应个人住房按揭贷款的居民中长期贷款数据来看，也仍未走出低迷，1月份居民中长期贷款增加2231亿元，同比减少5193亿元。房地产市场能否回暖、何时回暖、以什么样的方式回暖，受到关注。
首先，就房地产市场形势来说，2022年是我国房地产市场化发展20多年来最为困难的一年。比如，房地产开发投资负增长10%；住宅销售额下降28.3%；住宅新开工面积下降39.8%；个人按揭贷款下降26.5%等。虽然目前不少城市房价开始止跌回升，但房地产市场的严峻性在2023年还可能会持续。因此，相比于快速反弹，如何全面重启并且实现结构性转型更值得关注。
去年年底召开的中央经济工作会议中，涉及房地产部分提到的目标是：保交楼、保民生、保稳定；防风险及促转型。紧接着，今年1月17日全国住房和城乡建设工作会议上，对房地产行业提出的要求是：稳预期，提升市场信心；“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险；促转型，推动房地产长效机制建立。也就是说，观察2023年的房地产市场，与以往不同，核心是在防范风险的底线上，推动房地产市场长效机制的建立。具体体现在以下三个方面：
首先，如何实现“防风险、保民生”的核心目标。这一方面意味着，房地产开发企业面临的资金链断裂的问题需要得以化解，另一方面则意味着，“保交楼”仍然是2023年房地产工作的最大任务和重心。
这也是为什么监管部门融资政策调整“三箭齐发”，并首度提出“有效防范化解优质头部房地产企业的风险”，又允许私人基金投资房地产企业，以此来保证房地产企业融资，防止引发金融市场系统性风险。不过，“三箭齐发”融资条件宽松，并非均等流向所有的房地产企业，而是以市场化、法治化的方式有选择地让资金流向优质的房地产企业。保证房地产企业融资是建立市场信心的关键，也是最为重要的一环，是稳预期的核心。
而“保交楼”是当前住房市场信心建立的第一步，这一步没有完成，靠政策刺激住房需求可能效果不会太大。按照期房交楼1-2年时间计算， 2020-2021年住房交易额涉及34万亿元以上，如果保交楼不能够顺利完成，影响将会很大，甚至可能会诱发金融市场系统性风险。到2022年底，“保交楼”全面复工的项目只有20%左右，任务仍然十分艰巨。
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