【 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 】

中国房地产市场出现拐点的重要标志

http://www.CRNTT.com   2014-06-27 08:57:16

二、拐点到来的次序是什么？ 　　文章分析，虽然具体的房地产市场制度和发展阶段存在差异，但是从趋势看，观察美国和日本房价、供给和需求的拐点渐次到来的顺序，可以发现一定的规律。 　　从美国经验观察，新房供给拐点于1950左右先于需求和房价拐点到来，二手房供给则于2006年出现一个阶段性拐点。具体而言，需求和房价经历了1980年代和2007年金融危机两次调整，目前仍未出现拐点显现的迹象，人口的自由迁徙、住房的改善带来每年稳定在500万套左右的交易量，其中90%为二手房交易。因此，严格意义上说美国房地产需求和价格的拐点与供给拐点是存在明显的差异的。 　　究其原因，可以发现：（1）1950年之后，美国由城市化浪潮进入郊区化浪潮，在城市人口总量没有明显增加的情况下，郊区人口则出现快速膨胀，1950年代和1960年代美国郊区人口分别增长52%和33%，这构成美国住房需求上升的最主要驱动力；（2）美国住房需求不断升级，套均面积不断增长，目前为230平左右，是日本和中国的3倍；（3）美国金融系统对居民住房需求的支撑，这使得美国居民的杠杆率在1995-2005年出现连续和快速的上升，由此驱使需求膨胀和房价上涨。（4）美国联邦住房局、两房等机构对低收入家庭的持续支持，使得正常情况无法进入住房市场的潜在需求变成真实需求，住房自有率快速上升。这些机构的存在不仅能够使美国的需求和房价在上升周期中“锦上添花”，而且也能在下降周期中“雪中送炭”，发挥明显的对冲作用。 　　从日本经验来看，房价拐点先于供求拐点到来。日本在房价陷入低谷后，供给和需求仍然保持了健康的增长。几乎所有的悲观分析都喜欢把日本视为对标中国的案例。然而，事实上， 1980年代末房价的暴跌并没有摧毁日本的房地产市场，尽管房价和地价至今没有恢复，但真实有效的需求仍然存在，这也表明区分不同的拐点的界定是有意义的。日本户均住房套数从1970年代开始就长期大于1，但由于存量住房在面积、设计上的缺陷无法满足增量的需求，因此，在大量房屋空置房的情况下，每年仍有100多万套的新建住房进入市场。 　　虽然从长期来看，日本新开工数量的确在下降，但是并非突发式下降，而是逐步平稳下降，从1991年每年新工140万工，下降到2012年每年新开工100万套，20多年下降30%，这是一个十分正常的调整节奏。 　　我们的研究表明，相比人口结构和城镇化率，美日韩三国居民部门的杠杆率与房价走势变化的拟合度要好得多。如果将日本和美国的案例放在一起进行对比，这两个国家的拐点到来时序以及幅度之所以存在不同，重要的原因之一在于金融杠杆的力量差异。居民部门杠杆率提升的幅度和力度往往决定了房价拐点将以何种方式到来、以何种方式化解。日本居民部门的杠杆率从1970年代经历了一个长达20年的急速猛烈的陡峭上升，房价在此带动下不断创出新高。在泡沫破灭后，居民部门的去杠杆进程历尽20年仍未结束。相比而言，美国居民部门的杠杆率则保持了温和上行的态势，只是在2000年之后出现一个加速上升的过程，在金融危机调整5年后再次步入上升通道。日本房地产如此戏剧性急涨急跌的变化，除了房地产市场的一些制度差异外，一个重要的影响因素是由于其背后缺少一个弹性多元的金融体系。而美国房地产市场之所以能够迅速反弹，与金融危机中美联储、房地美、房利美和吉利美及时填补了市场金融力量暂时缺失有着直接关系。

【 第1页 第2页 第3页 第4页 第5页 】