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房地产市场的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43

中评社北京6月1日讯／4月份的经济数据继续维持了疲弱的态势，再次表明了“稳增长”的必要性。幸运的是，一系列“稳增长”与“调结构”相结合的措施自3月份即已陆续推出。根据过去几年的经验，这些陆续播撒的种子一般会在3-6个月里破土发芽。因此，即便5月份的经济数据依然较弱，经济增长启稳回升应该就在不远的将来，估计三季度实际GDP增长率再次回升到7.5%或以上应该是大概率事件。 　　然而，一些投资者担心“这次不一样”，因为他们认为房地产市场目前出现的下滑会把整个经济拖垮。他们担心，由于过去数年开发商的过度投资以及投机、投资者的过度购买，房地产市场目前存在巨大的供应过剩问题，市场的出清会带来房价下跌、投资下滑、开发商资金断链、银行与信托公司坏账上升、房地产上下游行业受到牵连等一系列连锁反应，最终引发一场经济与金融危机。 　　和讯网刊登博道投资首席经济学家孙明春文章认为，这些担忧有些过虑了。从长周期来看，中国的房地产市场正在从供应极度短缺的阶段走向供需基本平衡的阶段，这一“再平衡”的过程估计要历时十年之久。在此过程中，中国的房地产市场会变得更为健康，房价走势会更为平稳，购房者的经济承受力会逐步改善，有真实性购房需求的低收入群体的福利会上升，开发商之间的整合会加速，房地产业也会从一个暴利行业逐渐转变成为一个享受社会平均回报率的行业。 　　当然，在这个“再平衡”过程中，真正的风险集中在那些杠杆率过高、摊子铺得过大的开发商，他们将在接下来的十年中面临极大的挑战，其中肯定会有很多破产倒闭（尤其是在2016-2018年间）。而那些有远见、审慎经营、杠杆率较低的地产商将会借助这一历史机遇通过廉价的兼并与收购来做大做强。 　　房地产市场长期存在供需失衡 　　文章表示，房地产是一个周期性行业。在过去15年里，中国的房地产市场经历了数个明显的周期，这些周期大都因宏观调控、政策紧缩而始，以政策放松、市场强劲反弹而终。在这15年里，关于中国房地产市场存在巨大泡沫、房地产市场即将崩盘的各种悲观言论此起彼伏，不绝于耳。而房地产行业虽然有起有伏，但最终以房价、房租、开工面积、竣工面积、销售面积、在建面积等指标数倍、甚至数十倍的上涨反击了上述言论。 　　中国房地产市场在过去15年的强劲成长，源于多种深刻而复杂的原因，包括：（1）90年代末期的住房改革促成了商业化房地产市场从无到有、起点较低的原因；（2）大规模的城镇化进程；（3）城镇居民收入水平的大幅度提高导致对居住条件改善的巨大需求；（4）人口红利；（5）整个经济由于改革开放的深入而出现“货币化”深化的进程；（6）在货币高增长但上市公司质量普遍欠佳的环境下，具有长期保值增值功能的、高质量的投资品出现了明显的短缺，这迫使富有储蓄文化的中国居民对住房的投资功能高度追捧。

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