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海南，春天的故事还是冬天的童话

http://www.CRNTT.com   2010-01-24 09:25:51

政府调控，房价跳涨！   　　一番热闹的大戏中也不乏反对的声音，对海南房价泡沫过高的议论就很不少。于是，体察民情的当地政府也顺水推舟，及时而有针对性地出台诸如“决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目”等善举，然而，出乎意料的是，善举之后，效果却相反，海口、三亚及琼海等多地房价应声跳涨，甚至一日一价。于是乎，“泡沫论”更甚，而当局者更为茫然。那么，如何认识过去的海南地产泡沫本质，如何看待当前的海南经济过热苗头，又如何评估未来海南的发展远景，就成了当下超越“口水战”之外的重要命题。    　 二十年前：“冬天的童话”   　　 二十年前的海南泡沫形成完全是在没有任何配套的情况下，少数先知先觉者假体制内的开发、开放、搞活名义，在全国经济经济不景气的背景下，以国内银行信贷资金为主要推动力，搞的一场“白日造梦运动”，不啻于“冬天的童话”。梦醒时分，以炒地皮、发股票击鼓传花的游戏也宣告over，大多数跟风而至的各地官办、民办实体随即被死死套住。海南经济落后局面不仅没有被有效改变，实体经济反而因背负大量“烂尾楼”、数万公顷闲置土地和近千亿元银行坏账而难以重启。 　　两波房地产热潮有质的区别   　　尽管今天海南的经济过热苗头可能确实存在，但问题形成的本质和严重的程度却与二十年前海南房地产、股票过度投机风潮完全不同。1992年在海南炒房炒地的大多是投资者、皮包公司，而这次涌入海南买房的，不少是为了度假和过冬，大多是真金白银。因此，不可能出现1992年的大崩盘状况。 　　如果能够以正确的、更细致的区域分阶段发展目标和发展规划来引导，充分汲取此前的问题与教训，那么目前仍是纸面幻景的海南“国际旅游岛”完全可能将概念转化为超预期的现实。   　　海南房价与京津沪深比：逊色不少   　　海南目前的房价相对于全国一线城市而言，虽有后发先至的架势，但却暂无登峰造极之忧。一是旅游休闲地产的定价不能完全比照居民住宅的价格，而且海口、三亚的生态环境也确实具备独特的优势；二是从海岛特点出发，价格估值也可以享有比内陆普通城市住宅略高的溢价；三是即使将三亚、海口的高端楼盘单拉出来和京津沪深等“四大金刚”比，怕是也要逊色不少。

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