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2011十大猜想:房价能控制住吗 | |
http://www.CRNTT.com 2011-01-20 13:59:54 |
之六:房价能控得住吗 马光远(经济学博士) 4票能,3票不能 ◆李秉记(广州 全国人大代表):如果中央、地方、银行是认真的,肯定控得住。 ◆顾元君(济南 高二):不可能的梦想,不可能的目标。——陈冠希《不可能》 ◆许家华(广西百色 公务员):房价上涨的根源是制度的,而不是几个房地产商炒的。除非国家把地及其用途管好,再少几个“卖地求荣”的地方政府,我看房价的调控还是有希望的。不过也仅仅是希望。 ◆李莉(福建厦门 研一):否。政府再调控,小百姓只是观望。 ◆李科(山东莱芜 军人):房价就像中国足球一样,越整越难,没戏。 ◆向超(成都 高三):我不相信。——北岛《回答》 ◆黄东峰(北京 律师):房价一半由市场决定,而该由国家管的廉租房和廉价房的政策一直没跟上,所以房价一时还是控制不住。 ◆Hyde(infzm.com网友):从长远来看不能,因为从市场供需角度看明显失衡,随着人口不断增加,城市化加深,这种失衡有增无减。短期的调控解决不了社会根本性问题。 ◆马强(河南焦作 宣传干部):能。国中之怪现象:太多人住不上房子了,太多人有着多余的房子,太多的房子又空着,怎么也让人无法理解。什么时候不解决,什么时候社会就关注。 较权威答案 下跌?很可能!飙升?绝没戏! 近几年,年年飙升的房价让看空房价者屡受屈辱。2010年,史上最严的房地产调控政策不断出击,然而,房价不仅没跌,反而在年底量价齐升,开发商销售均价大幅上涨24%,万科更是突破了1000亿的销售大关。2010年,空头在房价问题上再一次败北。但还得预测,下地狱的工作就交给我吧。 对2011年的房价走势有三种观点:一是稳中有升,二是报复性反弹,三是下跌。2010年,尽管政策调控的严厉空前,但房地产市场甚于疯狂的2009年。2010年房地产市场的反常表现,对冲政策的最大推手并非刚需、城镇化等概念,完全是通胀预期和负利率。CPI的节节攀升和过剩的流动性,使得大量的民间资金在寻找投资的出口,在股市上涨乏力,农产品的炒作受阻的情况下,楼市成为避险的最佳选择。CPI攀升,银行基准利率却迟迟不动,导致负利率的情况越来越严重。我从没见过,负利率下,哪个国家的房地产市场不是大牛市。 在“国十条”出台至2010年8月,市场在政策的打压下表现正常,成交量非常低迷,部分楼盘的价格也开始走低,二手房价格回落非常明显,但8月份CPI创了年内新高之后,通胀预期高涨,带动了房价的明显反弹,国庆前,房地产市场的成交又回到了牛市水平。可以说,是通胀和负利率在2010年挽救了房地产,羞辱了最严的调控政策。 循此逻辑,2011年房价走势如何,除了考虑通胀的因素和货币政策的实际表现,还要看房地产调控政策是否持续,房地产企业的资金链和房企的开工量。 首先,通胀无疑成为2011年经济工作的头号大敌。乐观估计,2011年CPI能够控制在5%以内的难度很大,已没有任何空间玩鸵鸟货币政策,通过加息收紧货币和改变负利率将成为货币政策当局必须的选择。这意味着,随着货币投放量的收紧和负利率的改变,2010年已经完全透支的“通胀”概念将不会成为支撑房价上涨的推手,反而成为抑制房价上涨的利器。 其二,即使土地财政无法改变,房地产的支柱地位牢不可破,但决策者无不意识到,如果听任房地产泡沫蔓延,明天的中国将比日本更惨。这意味着,2011年房地产调控政策不会放松,年底温家宝在中国之声再一次承诺,在任期内一定要让住房回到合理的价位。如果执政者真的有勇气和担当,出政策不成问题。 其三,房企的资金链,这是开发商对抗政策的弹药库。2010年,销售业绩不错,开发商依然有弹药对抗政策,但由于土地执法的日渐严厉,根据房地产企业最低70%以上的负债率,还有更为收紧的信贷,预计开发商的资金链最多能撑到2011年6月份。下半年,资金链的短缺将成为房价的真正“拐点”。 其四,保障房政策开始玩真的。2011年的保障房政策将达到1000万套,以一家三口计算,将解决3000万人的住房问题。差不多可以解决2年多的城镇化新增人口住房之需,保障性住房作为房价平准基金的作用开始凸显。 最后,中国的房地产市场已经历了13年的牛市,创造了房地产市场最长的牛市纪录,按照经合组织(OECD)的研究,正常的房地产产业周期一般为10年,6年牛市,4年熊市。13年的牛市已成房价不可承受之重。 基于以上分析,我认为,2011年房价最可能的表现是下跌,最不可能的表现是大幅反弹,概率基本为零。 |
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