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房地产繁荣可持续吗？

http://www.CRNTT.com   2012-09-09 09:23:56

中评社北京9月9日讯／关于房地产，最近有两种截然对立的观点。一种认为2005～2010年期间形成了巨大的地产泡沫；另一种则认为中国不存在地产泡沫，地产繁荣还可持续20年。中国房地产究竟有无泡沫？这是个很难回答的问题。主张有的人，有以下理由：第一，2005～2009年，全国平均房价涨了3倍；第二，房价与月租金之比达到500，远高于国际标准的300左右,这个指标表达的是房子作为投资的收益水平；第三，房价与家庭收入之比过高，很多城市10∶1，像北京这样的大都市则是25∶1，而国际标准是5∶1。 　　泡沫形成原因被归结为：宽松的房贷条件；低利率水平；人们缺乏充分的金融投资产品可供选择，被迫购房保值图利；地方政府依赖卖地作为财政收入来源的动机，过度抬升地价；2009年的4万亿元刺激方案，鼓励了房地产开发和投资。 　　经济决策者似乎接受了房地产存在泡沫的观点，2010年开始实施房地产调控。主要措施为两类：一是限购，二是限制开发能力。前者是为了降低需求，从而减缓房价上升步伐。后者在于避免企业在错误价格信号引导下过度投资开发房产。 　　两年多来，房地产价格并未像人们预期的那样，泡沫破裂，应声大落。短期内房价微降，成交低迷。近来，房价有抬头回升之意。中央政府呼吁继续房地产紧缩不动摇，虽然总体经济由于需求不振已经大幅度失速。 　　在我看来，主张泡沫者的理由并不充分，泡沫论实站不住脚。首先，价格租金比，并不能简单与国际水准比较。在国际资本流动管制的经济里，要看可供投资的其他金融产品的收益率。很明显，中国的银行资产收益率极低甚至为负，较之地产投资远远不如。其次，房价与收入比，衡量的是人们的支付能力。两点原因使得我们不能援引国际标准作为参照。首先，中国是高速增长的经济，人们收入增长很快，7年翻一倍，而美国大约是35年翻一倍。动态看，快速增长经济中人们似乎会容忍更高的当期房价收入比。此外就是收入不平等的影响。某城市以中位数收入计算房价收入比10倍，但是对于前1／3高收入家庭而言，这个比值就会很低，甚至低于5。因此长期以来，房价对于高收入组别而言太低，这部分家庭强劲的购买需求一直将房价抬高到今天的高位。今日之房价，对于高收入群体而言刚好，而对于低收入群体则属于天价。在北京，后2／3收入人群面对的房价收入比甚至超过40。前1／3家庭的购买能力支撑此市场，因此这两年严厉的房地产调控并未使得房价应声而落。

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