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中国房地产泡沫破裂的阴影

http://www.CRNTT.com   2012-08-19 07:51:13

中评社北京8月19日讯／自1998年房地产市场化以来，中国政府、房地产开发商、投机者一直喝着房地产飞快增长的自信酒，房地产泡沫被吹得越来越大，如今它们有点醉了，摇摇晃晃的，而泡沫破灭的威胁正越来越近。 　　一般来说，衡量中国房地产泡沫的常用指标有三个：房地产投资增长率/GDP增长率、房地产开发贷款额/金融机构贷款总额、房价/收入。 　　房地产投资增长率/GDP增长率指标衡量的是房地产投资的泡沫程度。按照国际标准，这个比值一般不应超过2。比值越大，越意味着房地产业偏离实体经济，越意味着投资需求和虚高价格的形成。 　　据《中国统计年鉴》上公布的数据测算，2000-2011年的12年间，中国GDP从2000年的89404亿元增长到2011年的471564亿元，增长了4.27倍，房地产投资总额却从4902亿元激增到75685亿元，增长了14.44倍，中国房地产投资增长率/GDP增长率除了在2005年为最低点2，其他十一个年份，都远大于2，这12个年份的比值总和为34.58，平均每年比值为2.88。其中，2011年中国房地产投资总额为75685亿元，投资增长率为29.7%，GDP为471564亿元，增长率为9.2%，房地产投资增长率/GDP增长率值为3.23。这说明中国房地产投资过热的现象依然存在，楼市投机特征明显，楼市泡沫化程度令人担忧。 　　房地产开发贷款额/金融机构贷款总额指标衡量的是房地产资金信贷方面的泡沫状况。从国际标准来看，这个比值一般不应超过2%，如果超过了2%，则说明银行、投资公司等金融机构对房地产市场的支持力度过大，如果超过了2.5，则说明房地产泡沫化程度剧烈，一旦破灭，则会带来巨大的破坏力。 　　据《中国统计年鉴》和中国央行公布的数据测算，2000-2011年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。其中，2000-2005年房地产开发贷款额/金融机构贷款总额的指标值都没有超过2%，但是2006-2011年，这六个年份的指标值分别为2.25，2.52，2.38，2.65，4.56，4.67。 　　最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了创历史纪录的4.67%。 　　这些数据都说明2006年以来，中国房地产市场资金信贷方面存在着巨大的泡沫，最近两年更是达到了疯狂的地步。这种金融信贷泡沫一旦破灭，将会对整个社会产生难以想象的破坏力。 　　房价/收入指标衡量的是房地产价格层面产生的泡沫。该指标的具体算法是用商品房单套销售均价除以居民平均家庭年收入。按照国际标准，这个比值在4倍-6倍之间较为合适，在发展中国家这个比值在3倍-6倍之间较为合适。如果比值超过6倍，就说明居民购买房子很困难，房价存在非理性的泡沫。这个比值越大，就说明投机炒房的人很多，房价泡沫的可能性越大。 　　据《中国统计年鉴》公布的数据测算，2000-2011年的12年间，城镇居民平均家庭年收入从2000年的19656元（城镇居民人均可支配收入6280元×平均每户家庭人口3.13人）增长到2011年的67393元（城镇居民人均可支配收入21810元×平均每户家庭人口3.09人）。如果这个数据中再包含农民收入的权重一起测算的话，那么2011年中国全国居民家庭年收入的增长还要小于67393元。而与此同时，商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。 　　从总体上看，这12年的房价泡沫，尤其在一线、二线等城市是非常严重的。这么多年，居民对房价上涨的抱怨声载道也反映了这一趋势。

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