中评社香港10月20日电／香港商报报道，香港的疫情已经持续大半年，各行各业皆受到沉重打击，可谓百业萧条，今年上半年香港的经济增长衰退9%，全年也将衰退9%以上，可以说香港经济已经陷入了严重的衰退泥沼。然而，置身香港的朋友都会发现，香港的楼市受疫情冲击较小，虽然前期成交量有明显的萎缩，但楼价波动有限，楼价总体稳健。虽然年初爆发了疫情，但楼价的峰值却出现在7月份。疫情爆发以来，香港的楼价并没有下跌，反而一直在上涨，而自7月以来的楼价虽然有所轻微下调，但据专业机构统计，下调幅度只有约1.67个百分点，特别是国庆中秋黄金周以来，香港的二手楼成交活跃，不仅交投数量明显上升，楼价也相当坚挺。
香港楼市之所以无惧疫情影响而出现如此稳健的局面，除了一些暂时的市场因素，譬如香港较低的楼按利息一如既往，持楼者利息负担有限，加之香港楼市投资者经济实力普遍较雄厚，他们宁愿封盘也不愿意减价放盘；再譬如，香港虽然也受疫情困扰，但相较外围尚属缓和，而香港独特的区位优势和自由港环境吸引了国际资本源源不断流入香港，从而直接或间接都利好香港楼市，并成为香港楼市的重要市场支撑力量。但根本的原因还在于香港的楼市一直以来都是一个供需严重失衡、长期供不应求的畸形市场，在这样一个市场里，住房成为了一种稀缺资源，可以说，香港的住房根本不愁没有买家，只要稍微调降一点价格都会引来众多买家争相抢购。
填海造地周期漫长
自1998年亚洲金融风暴以来，香港楼市从高位开始阴跌，及至2003年沙士爆发，香港楼市跌入了最低谷，从最高峰到最低谷跌去了七成，可谓非常惨烈。但从2004年开始，香港楼市开始了一个长达16年的大牛市，从2004年至今，香港楼价涨幅超过4.8倍。在过去的16年里，只有2016年出现了微幅下跌，其他年份香港房价涨幅可谓气势如虹，即使是2008年金融海啸期间，香港楼价仍然坚挺上涨。
为了遏止香港楼价的暴涨，香港特区政府采取了许多打压措施。譬如，从2010年开始，特区政府陆续采取了征收额外印花税、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高内地人在港置业门槛、开征特别印花税、暂停房地产投资移民等措施。2012年10月26日，香港特区政府公布了调控楼市的“双辣招”措施：即自2012年10月27日起，延长额外印花税（SSD）适用期由两年至三年及增加有关税率，又针对非香港永久居民及公司买家新推买家印花税（BSD）等。然而，所有这些“重招”、“狠招”、“辣招”都没有让香港楼价低头。
2012年香港特区政府根据测算曾公布，从长远看，香港的住宅土地总供应不到400公顷，也就是说，香港楼市的土地供应是一个硬约束，但本地、内地以及国际资金对香港楼市的需求却是无限的。从那时起，大量资金追逐有限的楼市供应便成为了常态，很多投资者都形成了这样的认识：即香港楼市根本没有风险。从这次疫情对香港楼市几乎没有影响来看，香港楼市没有风险的认识得到验证。
为了缓解香港楼市供不应求的矛盾，第五任特首林郑月娥在其第二份施政报告中，曾将填海造地作为解决香港楼市供不应求的重要举措。虽然港府准备在大屿山填海造地的计划得到香港社会普遍的认可，但必须指出，填海造地周期漫长，可谓远水解不了近火，在可预期的未来二十甚至三十年内，填海造地都无法缓解香港楼市严重供不应求的局面。土地严重供应不足及需求的不断增加，是导致香港楼市节节攀升的根源所在，也是香港楼市能够在此次疫情之中没有随经济下滑而下跌的秘密所在。（颜安生） |
