房贷利率下行是主要原因
提前还房贷，除了居民本身资产配置规划、理财产品收益不理想等原因，房贷利率的持续下行是重要的助推因素。
2022年以来，国内1年期和5年期LPR（贷款市场报价利率）屡次下调，带动多地房贷利率持续下行。“房贷利率政策会影响到商业银行和客户之间通过协商确定的具体利率，具体利率直接关系到月供的多少。”中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍。去年9月末，中国人民银行和银保监会发布通知，明确在符合条件的城市，政府可自主决定在2022年四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动了新发放房贷利率有所降低。“根据我们掌握的数据，2022年12月份新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，和2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。”邹澜说。
贝壳研究院发布的数据显示，截至今年1月31日，其监测的103个城市中，首套房利率低于4.1%的城市共30个，而1月16日该统计数据仅为19个。具体来看，有2个城市首套房利率为4.0%，4个城市利率为3.95%，9个城市为3.9%，11个城市为3.8%，另有4个城市首套房利率为3.7%，为目前全国商贷利率最低水平，分别是广西南宁、广东珠海、湖南株洲和湖南常德。
“对原本在利率高位贷款买房的消费者来说，房贷利率不断下调，刺激其转为较低利率还贷的意愿强烈，这成了近期‘提前还贷潮’兴起的主要原因。”赵锡军说。
从具体还贷模式看，此前房贷利率“换锚”也是此轮“提前还贷潮”的诱因之一。“当初存量贷款利率转换时，购房者可以选择固定利率或基于LPR的浮动利率贷款。对于以固定利率还贷的购房者来说，伴随房贷利率持续下行，存量房贷和新增房贷之间产生较大利差，是当前人们扎堆还贷的一个重要原因。”首都经济贸易大学教授赵秀池说，“但多数人选择提前还贷，并不是一次性还清后不再借贷，而是为了转为更低利率进行贷款，既反映出存量贷款利率转换时存在的问题，也是当前房贷利率和企业经营贷倒挂的表现。”
持续提振住房消费信心
为刺激住房消费，目前多地房贷利率处于较低水平。面对低位利率，购房者到底要不要提前还贷？业内人士认为，“跟风”还贷并不可取，要根据自身情况理性分析。
据介绍，如果是等额本息的还款方式，前期主要是偿还利息，后期利息占比减少、贷款本金占比增加，当还款期数已经过半，提前还贷的收益就不大了。如果是以等额本金的方式还贷，每个月需还利息可能递减，那么在还款周期的前1／3提前还贷会更划算。
“购房者是否选择提前还贷，应该理性考虑转换成本能否覆盖原本房贷利率和现行利率还贷之间的利差，具体包括转换贷款方式所需的手续费、部分购房者可能面临的罚息等费用。”赵锡军说，“面对‘扎堆还贷’，银行的利息收益会受到一定影响，但是从长远的稳定客户等角度来看，应该尽量依规满足购房者需求。”
在赵秀池看来，购房者是否提前还款应根据自身贷款合同作具体分析。“如果目前的存量贷款选择的是以基于LPR的浮动利率借贷，其合同利率自然会随LPR下降而下降，对于贷款利率本就处于较低水平的购房者来说，提前还款意义不大。如果是以固定利率贷款，但之前的存量贷款享受了首套房的利率折扣，提前还款后再申请贷款不能执行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前还款就不划算了。”
房贷利率的持续下行也刺激部分地区住房市场呈现了一定回暖迹象。根据贝壳研究院统计，今年1月，贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，也带动了同比跌幅收窄。分城市看，50城中约六成城市二手房价格止跌，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。
在业内人士看来，房贷利率下行等住房市场利好政策的出台，在满足刚需和改善性住房需求方面发挥了重要作用，也体现了国家“房住不炒”的总体定位。“当然也要看到，多数消费者在面对低位房贷利率时选择了还款而非消费，说明市场信心有待进一步提振。接下来要持续驱动房价位于合理区间，推动相关交易成本降低，以保障各类刚需、改善性需求转为有效需求。”赵锡军说。
中央财经委员会办公室有关负责人表示，今年在继续满足房地产行业合理融资需求的同时，将着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。目前，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。同时，结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题。合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。（记者 廖睿灵） |
