中评社北京1月25日电／2022年底的中央经济工作会议提出，支持住房改善等消费。因城施策，支持刚性和改善性住房需求。日前，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时也表示，2023年将大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。当前和今后一个时期，促进改善性住房需求的释放，将是需求端助力房地产市场企稳回暖的重要举措。
何为改善性住房需求？通常购房家庭购买首套住房时，解决的是住房从无到有的刚性需求。首次置业的购房者往往年龄不大，资金有限，家庭人口少，无论是选择住房方位还是居住面积，都重在满足基本居住需求。随着年龄增长、结婚生子，以及资金积累逐步增多，对住房的需求也不断变化，有的家庭希望以旧换新、有的需要以小换大、有的需要把房子换到孩子学校附近等，这些换房需求通常为改善性需求。
支持住房改善消费，进一步释放改善性需求势在必行。近一年多来，我国房地产市场处于深度调整周期，国家统计局刚刚公布的2022年12月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。价格环比下降的城市数量继续增多，在一定程度上反映出当前购房者观望情绪仍较为浓厚。房地产市场企稳对于宏观经济的总体回升有重要意义，促进住房消费健康发展特别是支持住房改善消费，是恢复和扩大消费的重要内容。较好释放改善性需求，将有助于改善房地产企业面临的流动性困境，对于防风险稳市场都很关键。
改善性需求正逐步提升。随着我国城镇居民户均住房套数超过1.1套，整体告别住房短缺，居民对住房的需求也从“有没有”向“好不好”转变。有研究表明，从北京住房交易的成交结构看，“卖旧买新”或“卖一买一”已经占到总成交比重的55%左右。在很多城市，改善性购房的比重正逐年增多。贝壳研究院的研究表明，35岁至45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。据该机构数据，50个重点城市改善性购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。开发企业也发现，即便在2022年市场处于深度调整状态，一些优质改善性房地产项目反而取得了十分亮眼的销售业绩，这折射出市场的结构性变化和信心。基于此，想要进一步释放住房消费，启动改善性需求人群的消费能力可能是重中之重。
合理释放改善性需求，降低改善性需求的置换成本仍有空间。促进改善性需求入市，可以从降低改善性需求购房门槛、优化换房置业流程、加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。
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