眼前的善后
这一切的罪魁祸首，自然是运营方蛋壳公寓及其管理层、控制人。不过在中介方暂时不能负责，房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下，我们有必要先讨论眼前的双边矛盾如何解决。尽管现实中，房主仗着有房本而处于优势地位，但实际上，无论是从法律权利还是社会利益的维度看，均应该禁止房主轻易驱逐房客。
首先，房主应当尊重房客的权利。长租公寓的基本套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房租，再高价租给住户。尽管房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系，但房主是明知、也允许中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权利应当得到一定的维护。
事实上，今年通过的《民法典》第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即如果房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话，不如代替中介支付拖欠给房主的租金，以避免找房、搬家的麻烦，那房客是有权选择代付幷继续居住的，同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且，房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应当按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。
其次，房主倘若驱逐房客，至少必须明确放弃幷转让对后续租金的权利。中介未向房主支付租金，当然是违约的。房主强行收回房屋，自认为是减少损失、救济权利。但要收回房屋，房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失，而不应该继续享有收取后续房租的权利。房主至少应该明确放弃就后续租金的权利，幷将这项权利转让给房客。
为便于理解，举一个简单的例子，中介以5000元的月租价向房主租房，以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元，对房客的债务为提供房屋。倘若租期还剩一个月时，中介一分钱没给房主，房主立即强行收回房屋，房主损失基本为零。房客的损失则是双重的，即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金，也不等于损失被弥补。因为房客的权益不仅仅是“住几个月，就给几个月的租金”，而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失，需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。 |
