然而，目前主流的长租公寓模式由于运营方的“互联网金融思维”，使得这一传统经营模式变形为高负债、高风险的准金融模式，也使得中介资金链断裂、暴雷成为高概率事件。
在这种模式下，长租公寓经营方重在圈房，畸形膨胀，即以更多更快地吸收资金、进一步扩张为“生命本能”。这首先导致其深度占有房主和房客两端的资金。传统租房市场形成的商事惯例是“付三月、押一月”，对双方的资金风险都相对较小。而在长租公寓中，房客往往被要求一次性支付半年或整年租金，若支付不起就需接受长租公寓安排的贷款产品，如蛋壳“租金贷”。房主则只得每月获取资金。大量资金沉淀在长租公寓运营方。一个房客交的年租金或签下的贷款，可以先用来应付十个房主的月租金，短期信用扩张程度惊人。
其次，为抢占相对稀缺的房源，长租公寓颠覆了“低价租入，高价租出”的基本商业规律。其频频实施“坐地起价”收房的行为，必然抬高房客的最终成本。同时，在自己的市场垄断力还不足以让房客完全承担转嫁成本，或有意为扩张市场占有率而希望打造“高性价比”的形象时，就会反过来需要自行补贴差价才能把房子租出去，活生生把赚钱的生意做成了赔钱生意。
蛋壳的招股说明书披露：从2015年到2019年，公司运营的房间数量增长166倍，截止2019年11月底，总运营公寓数量达到43.2万间。但财报同样显示：2017年，其营收6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年，营收26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年第一季度亏损12.31亿元。
长年收不抵支，虽是互联网行业的常态，但长租公寓的本质是实打实的线下行业，利益回报渠道单一，缺乏附加值增长点，不具有真正互联网行业的想象空间。作为一个成熟产业，这本来未必是缺点。但要硬拿今日赌明天，把“别人的钱”当作一笔无利息的贷款在冒险，导致资金流长期入不敷出。而且，这种支付不是互联网企业式扩张的自主烧钱，而是不能停下来的刚性支出、早已合法确认的债务，其经营模式就已经成为“庞氏骗局”，会遭遇市场规律的报复。
长远的复位
时至今日，长租公寓模式必须得到检讨。有论者建议把长租公寓资金放入专门的监管账户。此说自然有道理，但实际上真能落实，长租公寓也就根本没有激励从一开始收取那么多资金。换言之，长租公寓的“重资金”模式的精髓，不是对租户违约风险的防范，而在于“长收短付”、通过滚动资金池、再次利用资金。剥夺了其资金使用权，也就否定了其经营模式的“创新”。 |
