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新冠疫情对房地产市场的冲击与对策建议
http://www.CRNTT.com   2020-02-16 09:46:43


  中评社北京2月16日电/自2020年1月下旬以来,新冠肺炎疫情席卷全国,对我国经济造成巨大冲击,房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大?房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上,发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用?

  一、房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同

  尽管本次疫情和2003年有类似之处,为我们提供了可资借鉴的经验,但历史不一定会简单地重演。目前房地产业所处的经济环境、在我国经济发展中所扮演的角色与2003年已有很大不同,房地产业自身的特点、发展趋势等也发生了诸多变化,必须谨慎对待历史经验,不能简单利用2003年的情况来分析当前的问题,否则很有可能作出错误的预判。2003年我国房地产业的情况与现在至少有以下五方面不同:

  一是房地产业发展阶段不同。2003年我国房地产市场仍处于初始发展阶段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放,潜力巨大。当时,城市居住环境远不如现在,城镇人均住宅建筑面积仅为23.7平方米,而目前,我国户均住房已超过1.1套,2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米,是2003年的1.65倍。

  二是不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位。就在“非典”疫情结束不久的2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)将房地产业定位为经济发展“支柱产业”,我国房地产业随之迎来了房改之后首次迅速发展。而如今,在经历了2014-2016年的快速发展后,2016年中央经济工作会议正式提出“房子是用来住的,不是用来炒的”;2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产业的这一政策导向,决定了目前的行业发展定位与2003年不同。我国房地产业已经进入新的发展阶段。

  三是房地产市场发展趋势不同。无论是“非典”爆发前的2002年,还是“非典”疫情发生的当年,我国房地产开发投资和销售均呈现快速上涨趋势,房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%,房地产销售额同比增速分别为23.7%和34.1%,销售面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。现在我国房地产开发投资及销售同比增速已经掉头向下,基本呈现“倒U型”的态势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%,而销售额和销售面积分别增长了6.5%和-0.1%,均处于十几年来的相对低位。

  四是房企负债水平和杠杆率不同。房地产企业总体负债规模由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元,房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(按照申万一级行业分类标准),大幅提高了38.28%。总体来看,房地产企业债务负担较之前明显增加,对融资的依赖度也比以往更高。

  五是居民对住房的购买力不同。巨大的债务负担已经严重削弱了居民对住房的购买力。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%,而2018年则为53.2%,且仍呈上升趋势。而中国经济整体杠杆率也较高,继续加杠杆的风险较大。此外,收入增长预期带动房屋销售增长的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚加入WTO后的贸易井喷期,同时也迎来了人口红利窗口。2000-2005年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%,而2014-2019年为7.99%。

  二、本次疫情对房地产市场的影响

  从房地产开发看,最差的情况下,疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。这是因为,受疫情影响,我国大部分地区的土地交易已暂时中止,同时,假期延长和防疫措施都会影响房地产开发。尽管2020年前已开工项目会陆续复工,但原定今年新开工项目将可能受到较大影响。2019年一季度,我国房地产开发资金中,土地购置费用占比为29.12%,建安工程和设备工器具购置占65.71%(其中新开工面积占比约5.54%)。因此,今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%,因新开工中止而导致的房地产开发投资则可能下降3.64%(65.71%*5.54%),同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%,合计下降37.53%。

  房地产销售形势也十分严峻。受疫情影响,全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知,明令禁止售楼处、中介门店继续营业。中国房地产业协会也发出号召,全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动,待疫情过后再自行恢复。据中原地产研究中心统计,自1月下旬开始,大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。分区域看,截至2020年2月4日24时,新型肺炎确诊人数最多的10个省份(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川)的商品房销售面积和销售量分别占全国的60.31%和61.78%。

  而住房是难以通过线上进行销售的。因为房屋价值较高,且对人们的生活具有长期影响,很难像普通消费品一样,可以不经现场查验就直接交易。况且大多数消费者和厂商对房地产线上销售模式也并不十分熟悉。此外,购房还涉及贷款、过户等须购房者亲自办理的手续。

  即使因疫情而延迟的购房需求有望在疫情过后迎来反弹,疫情对房地产销售的短期冲击也是巨大的。2019年一季度,我国房地产企业销售额为27038.77亿元。若按2019年全年6.5%的销售额增速估计,2020年一季度,房企销售额将达到28796.29亿元。若按损失50%的销售额计算,一季度的损失将高达14398.14亿元。

  房地产企业的资金链将受到严重冲击。销售回款(包括个人按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业主要的资金来源。2019年,销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%的历史高位,总计88640亿元。与此同时,由于严厉的融资限制,2019年国内贷款占比仅为14.13%,为历史最低点。

  由于部分房企负债水平较高,2019年前三季度总体负债率就已经达到了80.26%,如果不能快速回笼资金,将可能导致资金链断裂。房地产行业的并购与房企资金链风险有较大关系。数据显示,2002年,我国房地产行业并购案例仅27个,并购规模为18.95亿元。“非典”疫情发生的2003年,并购案例则为36个,并购规模达到39.90亿元,增长了110.55%。2004年,并购规模进一步提高至49.58亿元,直到2005年后才逐渐缩小。而2019年我国房地产行业并购案例221个,并购规模1840.64亿元。如果疫情导致房地产企业资金链风险爆发,大量中小房企将因此而倒闭,而且这一过程可能持续2年,甚至更长时间。长期来看,这还会进一步提高我国房地产市场集中度,并可能加大我国房地产调控难度。

  我国人口净流出区域的房地产市场将因疫情而面临更大的风险。我国不少三四线城市存在过量住房供给的问题,这原本就使房地产市场面临较大风险,而且棚改政策的逐步退出将使这些城市的风险进一步上升。随着疫情发展,春节返乡置业也很难实现。再者,此次疫情也反映出三四线城市在物流、居住环境和应急管理上的劣势,在当前大中城市开放落户的情况下,未来人口流出三四线城市的情况可能更为严重,三四线城市房地产风险有进一步上升的趋势。

  三、疫情对房地产市场的冲击将拖累整体经济增速和就业水平

  房地产投资回落带来的经济下行压力相当明显。房地产投资占固定资产投资的20%左右。2017-2019年资本形成总额分别拉动我国经济增长2.3、2.2和1.9个百分点,均值为2.13%。2017-2019年房地产投资占固定资产投资比重分别为17.38%、18.92%和23.97%,均值为20.09%。以此计算,过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点(20.09%*2.13%)。如果我国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%(根据前文计算),房地产投资下行造成的GDP增速下降就达0.16个百分点(0.43*37.53%)。由于目前我国GDP增速为6%左右,难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。

  房地产投资下行还可能直接或间接影响就业。2018年我国房地产城镇就业人口为466万人。据此测算,疫情会影响房地产行业的城镇就业174.9万人(466.01*37.53%)。房地产业的关联行业很多,从产业关联系数来看,房地产业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的完全关联关系,因此,疫情对房地产业的影响也会传导到这些行业。以建筑业为例,据房地产业对建筑业的完全消耗系数估算,将间接导致建筑业73.4万人的就业受到影响。考虑到建筑业自身受疫情的冲击,受影响的就业人口会更多。
 


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