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揭秘楼市调控“车轮战”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

另一方面，从土地市场看，4月，在北京实行土地招拍挂出让新规定后，商品房用地成交为零，5月7日北京重启4宗住宅土地拍卖，此前最被看好的顺义马坡因5家投标开发商报价均低于底价而流拍，这表明开发商对市场预期比较迷茫，这将直接影响今后两年的市场供应。 　　业内人士透露，新政策出台以后，开发商会选择延缓开盘和项目开发。即使住房和城乡建设部制定了房地产开发规定，细化到每个环节，但对于开发商来说，如能打通关节调整土地规划，即可使土地开发年限延长2年。 　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，新政策出台以后，短期内会出现销量下降和可售房源增加的现象。但随着政策预期博弈结束，市场的刚性需求仍然很强大。当前，地方政策应抓紧时间制定稳定市场预期的政策，引导开发商维持房屋开发量。 　　新政策如何执行 　　朱中一认为，目前一些地方政府出台的限制性措施，不少具有明显短期性，具体操作起来有相当的难度。 　　5月1日，北京市房地产交易管理网通知，要求买房人必须填报家庭住房情况申报表。如果申报人弄虚作假，将承担法律责任，并将其信息通报给银行部门。有业内人士称，房地产信息没有全国联网，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，无法用简单的法律文件方式来认定。 　　一位房地产界人士提出，目前北京的政策主要针对市场个体投资者，而对于开发商来说，住建部下发文件要求房屋销售的预售要进入监管账户管理，这条政策没有真正落实，房地产开发商平时周转的资金超过六七成来自预售款，如果预售款受银行监控，再按工程进度拨款，这部分就不能挪作他用，不能用于购买新的土地；此外，如果停止对开发商的贷款，转而给施工单位贷款，并规定由开发商先垫付30%以上的工程款，也会对房地产开发商的现金流造成影响。这些政策如果落实，将有效遏制开发商囤地、捂盘行为。 　　国家行政学院教授张孝德认为，北京新出台的房地产调控政策中，政府对住房保障所承担的责任越来越明确，但保障房的对象依然模糊，对广大“夹心层”家庭住房需求没有形成有效的制度保障，新政策提到发展租赁住房，但在租房制度建设方面进展不大。如果能够建立保护租户利益的长期住房租赁制度，则可以改变人们的住房观念，减少购房需求。类似进一步促进居民住房需求多元化的实际举措如果能坚持落实，完全可以改变市场对房价长期看涨的预期。□ 　　《瞭望》文章：“有房的人不住，想住的人没房” 　　《瞭望》新闻周刊记者日前在多个沿海城市调研发现，已售住宅的空置现象比较普遍。比如，在青岛市区环海而建的东海路旁，遍布高层住宅和低密度别墅，很多房子无人居住。 　　据一位业内人士介绍，这些海景房每平方米在两三万到五六万元不等，经过多年的销售，目前大多已进入市场，但有些楼盘空置现象十分普遍。 　　中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海也存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看过。 　　在杭州，位于朝辉路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”，都是前两年竣工的高档楼盘。但是不少房子交付以来一直处于闲置状态。 　　杭州城北供电局电力班长孟齐斐说，电力工人每两个月抄一次电表，这些小区中约20%的房屋用电量都是“零”。她还介绍，位于杭州市武林商圈的“白马公寓”，也有10%～20%的“零用电量”住户。 　　业内人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市场不够规范，交易成本过高。以一套200万元的住房为例，中介向买卖双方各收1.5%的佣金，但是目前佣金一般都转移至买家支付。买家便要支付6万元以上的佣金，远远超过购买一手房的交易成本。且中介机构趁势抬价的行为也时有发生，缺乏监管。二是投资住房持有成本很低，投资投机客“囤房待涨”并无太大的市场风险和经济支出。三是租赁环境有待优化，由于出租行为缺乏刚性约束，房主和租客的合法权益得不到有效保护。 　　本刊记者此次调研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，几个一线城市的二手房交易量已接近甚至超过一手房。

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