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如何看待楼市降价维权？

http://www.CRNTT.com   2011-10-25 10:34:56

工商部门曾三番五次提醒消费者，“目前房地产虚假广告投诉中，99%存在取证难的问题，购房时要提前保存证据。”实际操作中，除非有录音，证明开发商曾承诺房价下降可退房或给予赔偿，才可起诉开发商违约。否则，开发商无论遇到哪种情况降价，都无需对已经购房的业主进行补偿。对于购房者愿意相信的那些“甜言蜜语”，唯一生效的办法只能是将其写入合同。 　　理由四：以“补差”楼盘先例为由求偿 　　反驳：“补差”若不写入合同只是开发商自愿行为而非法定义务 　　2008年楼市降价时，有中小地产商顶不住压力，为了推销后续积压楼盘，曾公开承诺向高价购房者补偿差价，于是一批“补差”楼盘在成都、深圳、上海等地出现。有业主据此认为既然业内有其他地产商主动补差价的例子在前，他的求偿要求也应该得到支持。但实际上，开发商采取给付一定利益，以安慰客户的做法属于自主处分财产的行为，这并不意味着法律责任或者合同义务要求开发商一定要这么做。 　　理由五：以楼市定价机制不透明为由求偿 　　反驳：楼市过山车症结在经济结构和土地财政而非开发商 　　在土地财政备受诟病、税收及行政管理制度尚待改善的情况下，将楼市定价不透明的责任归结到地产商头上，显然是找错了对象。地方政府参与行业价格制定与利润分配，以及利用招拍挂抬高地价导致房价虚高，无法给后市流出余地，这都不是地产商能自己说了算的。反观维权业主动辄将售楼部当作战场，把协商搞成血案，保安与业主互殴，轿车被砸，非法聚集堵路，这类破坏契约精神，扰乱社会秩序等暴力行为也无助于楼市价格清晰透明。 　　二、能否补差取决于合同约定 　　北京首例房屋降价索赔案 法院认为销售人员的不降价承诺不具合同效力 　　公开报道显示，最近几年各地因地产商降价引发的维权事件最终诉诸法律的甚少，这在某种程度上说明老业主的诉求在法律面前难有立足之地。2008年10月，北京首起房屋降价索赔案开审。朝阳区的涂女士购买东恒时代家园一套90平米的房屋10天后，发现开发商将同样户型降价14.7万，她要求享受降价待遇遭到开发商一口回绝，于是以欺诈为由起诉至法院。 　　涂女士向法院提交的两份录音表明在签购房合同时，售楼人员承诺这类户型绝不会降价，而且夸大了该户型的销量。但法院审理认为，尽管录音中销售人员表示房屋不会降价，但该表述只是对于未来事实的预测，不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨，该内容也没有写入销售合同。法院据此驳回了涂女士的全部诉讼请求。 　　上海水岸蓝桥业主退房诉讼案，法院支持源于购房合同事先约定了“止亏点” 　　为数不多的房屋降价求偿获得法院支持的判决中，2005年上海大华水岸蓝桥89位退房上诉业主的案件颇具代表性。这批业主于当年2月购房时支付的单价为13000元/平方米左右，到12月销售价格降至8000元/平方米左右。不同与房屋预售合同规定的5项合同接触事由，涉案双方曾在补充条款中作出约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的3%，并承担由此产生的一切费用。

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