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房地产调控政策重心应当放在哪里

http://www.CRNTT.com   2010-09-13 07:48:05

深化土地出让制度和财税体制改革，抑制地方政府对土地财政的依赖 　　文章表示，2000年以来，中国城市化水平不断提升，已从36.09%跃升到目前的47%。伴随城市化进程的加快，房地产热持续升温并快速推高了土地出让价格，最终又推动了房价的急剧攀升。在此过程中，地方政府不仅从土地一级市场上直接获取了巨大土地增值收益，而且在土地二级市场上也间接获取了大量的税费收入。 　　目前，一些地方的土地出让净收入占政府预算外收入的比重已超过60%，土地二级市场带来的税收收入（不含城市基础设施配套费和教育费附加）已达到地方财政收入的25%，部分城市甚至达到50%，地方政府对土地财政的依赖性越来越大。 　　事实上，在现有的税收体制下，地方政府要做到“一要吃饭，二要建设”，土地财政的形成是一种客观必然，其进一步的逻辑就必然是推高房地产的开发成本和价格。目前，土地购置费占商品房价格的平均比例畸高。有权威人士认为是35%左右，国土资源部认为是20-40%，全国工商联则认为是58%。 　　由于房地产商在土地一级市场上付出的代价，必然要通过二级市场转嫁给消费者。所以，地方政府在很大程度上是房价过快增长的重要推手。因此，解决房地产价格高企问题，必须首先使过高的土地成本降下来，必须摒弃地方政府对土地财政的依赖。 　　首先，地方政府应科学制定住房供给规划，根据市场需求确定住宅土地供应，定期公布土地收支，接受社会监督，以规范土地市场的交易行为和交易秩序。 　　其次，地方政府应定期核查、清理开发商囤积的土地，公布所有被囤积地块的信息，包括出让时间、囤积时间、囤积原因、开发现状等信息，使开发商和地方政府的土地信息能够得到社会公众的监督。 　　第三，改革现有土地增值税征收办法，扩大土地增值税的税基，将地方政府土地出让净收入纳入土地增值税应税范围。同时，应将土地增值税调整为以中央级收入为主的共享税，从而加大中央对地方出让国有土地的调控力度，抑制地方政府的卖地冲动。 　　第四，开征物业税。从国际经验看，开征物业税在短期内并不必然达到抑制房价的目的。在房地产市场需求弹性较小的情况下，征收物业税还会抬高房价，抑制市场的正常交易。但是，从长期看，征收物业税不仅有助于完善税收体系，促进增值税、所得税、财产税“三驾马车”均衡发展，而且有利于规范房地产市场交易秩序，抑制投机需求，增大持有房产的成本，使房价保持稳定与理性。同时，也有利于促使政府注重城市配套与社区服务，提升存量房地产价值，从而增加政府税收。物业税问题的关键不是应否开征，而是如何解决好税基、税率以及技术支持等问题。

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