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求解住房僵局，中央想好对策了吗？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

回顾当时的经济，唯一重要的宏观变量，就是肇始于1998年的住房制度改革。这次改革的一个重要特点，就是以远低于市场价格的代价，将存量“公房”的产权转移给居民。随后几年，这些不动产陆续上市，以几万元的房改价获得的住宅，在市场上可以卖到十几万甚至几十万元。市场的名义财富在几乎没有新增货币投入的情况下迅速增加。除了微观上居民财产性收入(家庭“利润”)剧增，一个重要的宏观效果，就是大量吸收市场上的流动性。其吸收货币的效果竟如此显着，以致造成经济高增长的同时，通货不涨反缩。（作者：赵燕菁） “新房改”：最大规模吸收流动性  　　我们能否有目的地复制1998年房改的过程——释出较少的货币，创造较大的增量财富，从而达到吸收过剩流动性的目的？ 　　一个显而易见的思路，就是盘活现有的存量。在土地市场招拍挂之前，大量的企事业用地都是通过划拨的方式取得的。随着城市的快速扩张，这些土地现在大多从城市边缘变为城市的中心，已不适于用作工业。如果将其改变用途(如工业改为商住)、增加强度(容积率)，通过评估或招拍挂程序从划拨转为商业用途，价值立刻就可以翻倍。获得的资金可以以资本金的形式再次注入企业，从而大幅改善企业的融资能力。其原理同1998年房改类似，可以视作企事业单位国有资产“房改”。 　　根据厦门市的调查，仅全资市属国有企业，可以盘活的潜在存量土地就高达上百亿元。如果扩大到非市属国企、事业单位乃至非纯国有企业，数量更为巨大。扩大到全国其他城市，可以盘活至少数千亿甚至上万亿的存量资产。由于投资极少(大部分位于基础设施配套齐全的地段)，几乎不用增加新的货币供给，就可以释放出被“制度”所压抑的巨额的增量财富。市场上的流动性压力也会随之减少。这是一副几乎没有任何副作用，且立竿见影的“特效药”。但相对于市场上过剩的流动性，其规模还远远不够。 　　这就需要第二个更为主动的办法——复制1998年房改，大规模启动“全民最低保障住宅制度”：首先，大规模建设小户型保障型住宅；然后，以成本价卖给没有参加过房改(且在农村没有宅基地)的居民；获得产权的居民可以市场价上市转让。此时，“成本价”与“市场价”之间的差额，就是社会新增财富。这部分财富没有增加相应的货币供给，可以起到1998年房改时同样的吸收剩余流动性的效果。 　　假设建设成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市场价是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流动性。假设每一套建筑面积是60平方米，就可以吸收24万元的流动性。如果全国每年解决2000万户居民的保障性住宅，就可以吸收4.8万亿元的流动性。三年之内就可以吸收数以十万亿计的流动性。 　　同上一个办法比，“新房改”可能见效较慢——其建设周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不会立即同时上市，与1998年房改一样，其吸收流动性的效果，需在以后数年逐步释放，但就吸收流动性的规模而言，没有任何产业可以与之相比。如果采用“先租后售”分期付款的办法，将“新房改”扩大到包括农民工在内的所有新增市民，其拉动固定资产投资的规模还会更大，社会和经济效果也会更持久。 　　表面上看，以低价格为低收入消费者提供住宅，与美国“次贷”有些类似，但实质上两者完全不同。同“次贷”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本价格(生产者价格)为住宅供给定价，以市场价(消费者价格)交易，价格的变动趋势是上涨；美国“次贷”模式则相反，以市场价(消费者价格)为住宅定价，一旦市场波动，价格变动的趋势是下跌。前者可以吸收货币，导致通缩；后者必然释出货币，加剧通胀。 　　显然，“成本价”与“市场价”的差额越大，吸收流动性的效果就越显着。由于建设成本价几乎是固定的，市场高房价反而有利于吸收流动性。因此，只要减少银行的风险(银行完全退出投资性住宅贷款市场)，就没有必要将房价作为政策直接打击的重点。随着流动性的吸收，通货膨胀的预期势必减弱，加上保障房供给的增加，双管齐下，迅速飙升的房价被釜底抽薪，房价高企的“炎症”，就会不治而愈。 　　在上次金融危机中，公共组屋为新加坡住宅主流市场提供了基准价格。因此，尽管高端投资型住宅价格跌幅高达50%，但由于其所占市场比例很少(不到30%)，对实体经济的冲击远小于美国房地产市场泡沫破裂带来的严重后果。一旦金融市场与投资住宅市场区隔，高端投资型住宅价格的涨落，就如同古董市场一样，变为局部市场的孤立现象。政府只要控制住保障房的市场价格，并使之成为市场供给的主体，整个房地产市场就有了一个“稳定之锚”，政府就没有必要对高端住宅价格进行直接干预。 　　30年改革开放得出的一条基本经验，就是要“充分发挥市场在配置资源过程中的基础作用”。在没有理解价格形成机制的深层原因之前，仓促出台政策，直接打压房价，很可能会对整体经济产生预想不到的严重后果。理解市场价格，利用市场价格，并因势利导，寻找出有效的解决办法，才是解决住房问题的治本之策。 　　1994年治理经济过热时，抽紧银根导致了大批的烂尾楼和银行烂账。但谁也没有想到1997年金融危机的时候，被我们视为洪水猛兽的房地产居然独撑大局。1998年的房改，不仅几乎以一己之力挽救了中国经济，而且启动了中国近代史上最长的“黄金增长期”。历史经验表明，水能载舟，亦能覆舟。只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁，率先走出金融海啸的阴影。□(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授) 力解新的“天下第一难” 　　今年一个变化是，住房问题第一次成为了网民高关注话题的第一位 　　春节临近，全国“两会”在即。近年每逢这个时段，主流媒体都会提前做全国性的网络民意调查，了解征集网民关注的热点话题。今年的一个排序结果近日出来了。与往年的调查结果相比，今年一个重大的变化是，住房问题第一次成为了网民高关注问题的第一位。 　　这个结果并不出人意料。但是，当一个问题成为网民甚至是全民所关注的首要热点话题时，这个问题还不足以令人警醒吗？ 　　说高房价或者房地产出了多大的问题，地方政府和开发商及房地产关联行业肯定不同意。不然，为什么在中央对稳定房地产、抑制房地产投机行为连续出了五道“金牌令”之后，仍有房地产商及其代言人还在声称房价其实不高，仍有地方政府反其道而行之，出台与国家政策相左的托市护盘的优惠政策呢？ 　　说高房价或者房地产问题其实不大甚至没有问题，中央政府和绝大多数百姓肯定不答应。不然，中央政府为何要连出五道“金牌令”？网民又为何将此列为今年首位的热点话题呢？境外媒体和众多的专家学者，为何也连篇累牍地议论中国高房价风险巨大，有可能成为再度引发全球金融危机的风险因素呢？ 　　说住房已经成为了中国当前第一难的问题，一点也不为过。

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