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美房市最早2010年复苏

http://www.CRNTT.com   2009-06-24 12:10:40

低利率潜力已用尽 　　住房按揭贷款融资环境得到较大改善是目前住房需求回升的重要原因。受益于美联储大量购买按揭抵押证券（MBS），截至2009年6月4日，美联储已经购买MBS 4276亿美元。 　　这致使30年按揭贷款利率由6.5%下降至5%以下，抵押贷款申请指数也出现反弹。这主要是出于降低利息负担的再融资活动回升幅度较大，最高达到80%，这将在一定程度上缓解业主的还款压力，有利于抑制止赎率上升，但新购房按揭贷款申请回升幷不明显，表示利率下降尚未显着吸引新屋需求增长。 　　随着30年期按揭贷款利率下降和30年期国债收益率上升，按揭贷款与国债利率的利差已经由正常水平的150个基点下降至50个基点左右。因此，这一利差继续下降的空间将十分有限，按揭贷款利率进一步下降需要美国国债收益率下降。 　　而一旦住房市场数据改善，市场将会抛出中长期国债，令其收益率上升，从而推升按揭贷款利率，进而抑制按揭贷款需求。本月初，美国按揭贷款利率就已经出现了反弹迹象。 　　在美国财政部天量国债发行的背景下，如欲降低长期国债收益率，美联储就必须加大国债购买力度。以目前市场情况来看，按揭贷款利率下降推动住房需求回升已经几乎到达极限。 　　　　　　　　　　　　　最早2010年初回暖  　　决定住房市场长期走势的是来自住房需求的变化。由于房屋价格显着下跌，美国家庭收入对当前房价的承受能力处于历史高位，全美房地产商协会发布的住房价格负担能力指数（该指数假设位于收入中位数的家庭以市场房价中间价购买住房，首付比例25%，月度偿付金额不超过家庭收入的25%，以衡量美国家庭对当前房价的承受能力）自2008年下半年显着反弹，2009年4月已经达到174.8，为该数据自1989年发布以来的历史新高，且显着高于120～140的历史平均水平。 　　但这一指数仅仅衡量了家庭收入与住房支出的关系，而忽略了家庭财富变化对住房需求的影响。截至2008年四季度，美国住户部门净资产已经比次贷危机爆发前的2006年末下降7310亿美元，降幅高达21.7%，为1952年以来最大水平，而家庭收入远小于家户净资产，这意味着美国未来住房需求更大程度上会由美国住户部门净资产变化来决定。

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