【 第1页 第2页 第3页 第4页 】

美房市最早2010年复苏

http://www.CRNTT.com   2009-06-24 12:10:40

房屋销售量是观测住房市场是否回暖的重要先行指标。截至2009年4月，美国新建住房销售套数与前期持平，成屋销售出现2.8%的微弱上涨，二者合计数量仍处在底部徘徊态势，但成屋签约指数自2009年2月以来出现连续回升，这表明未来3个月内成屋销售量可能有显着上升。成屋签约指数用来衡量已签约未结算的成屋销售量，按历史经验，超过80%的签约交易都会在1-3个月后成功结算，因此，成屋签约指数多被用作成屋销售量的先行指数。 　　在4月的交易中，占成屋成交量近一半的违约房屋（包括止赎房屋和急售房屋）出售占比由3月的49%下降至44%，且违约房屋较市价折价率由3月的20%，下降至4月的9%。这反映出市场需求确实出现回暖迹象，但反映正常住房需求的新屋市场销售保持在较低水平，表明目前回暖需求多是受到违约房屋低价的吸引，这种需求对价格十分敏感，无法支撑房价显着回升。 　　需要指出的是，尽管新屋市场成交量回升幷不明显，但受益于持续下降近3年的新房开工量，其存货消化月数由2009年1月份的14个月下降至4月份的9个月，但仍处于历史较高水平，在美国前两次房地产周期中，其房价同比变化转折点多发生在4～6个月的存货范围内。因此，我们认为，美国住房价格回升至少需要再经过3-6个月的去库存化过程。 　　目前来看，美国房地产价格还处在持续下跌之中，尽管2009年一季度美国联邦住房监管办公室公布的季度房价数据已经出现微弱上升，但更全面反映市场状况的标普全美20个大都会住房价格指数在2009年1月～3月仍处于持续下降之中。 　　反映最新市场情况的新建住房中间售价4月份环比上升4%，而成屋中间售价环比下降3%，由于成屋成交套数约为新屋成交套数的100倍，因此，违约房屋价格下降带来的成屋销售价下跌，对整体房价下跌有主导作用。 　　而美国丧失赎回权案件数量在2009年3～4月有显着提高，由2009年1月份的27.4万件升至4月份的34.2万件，这意味着成屋库存未来可能继续上升。 　　实际上，成屋库存可供销售月数已经由2008年末的9.4个月反弹至2009年4月的10.2个月，而正常水平的可供销售月数应在8个月以下，达到这一正常范围需要在成屋存货不增加的情况下，成屋销售增长20%～30%，按照目前成屋销售量增长速度计算，20%～30%幅度销售增长至少还需要6～8个月。而未来新增止赎房屋数量的变化，也会给供给方面带来更大的压力。

【 第1页 第2页 第3页 第4页 】