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土地出让金与房地产税或将共存

http://www.CRNTT.com   2014-08-27 08:32:59  


  中评社北京8月27日讯/房地产税改革已被作为税制改革的突破口之一,列为了今年的工作重点。各方面关心的问题主要集中在两个方面:其一,房地产税的征收范围、税率多少和征管方式;其二,与房地产税高度相关的土地出让金如何转型。第一个问题,涉及税制设计与人们的利益直接关联,属于微观层面的政策设计。第二个问题,牵涉到财政体制与土地管理模式,属于中观乃至宏观层面的制度安排。

  经济参考报发表中国社科院财经战略研究院何代欣文章表示,中国未来房地产税的税负高低与现在土地出让金规模直接关联,房地产税能不能成为地方公共产品与公共服务的可靠资金来源,与土地制度、土地市场、财政体制等改革密不可分,房地产税改革与土地出让金转型脱离不了全面深化改革的时代背景。这当中,土地出让金如何转型,成为理解和把握房地产税改革的关键环节。

  土地出让金与房地产税能不能共存

  文章称,土地出让金是对土地使用权转让进行价值报偿的一种制度探索。为了适应对外开放的需要,经国务院批准,深圳市于1987年12月1日首次公开拍卖了一宗开发土地出让50年使用权。1988年《宪法》修改,增加了“土地使用权可以依法转让”,当年《土地管理法》修订。至此,土地出让金制度基本确立。

  客观看,中国现行土地出让金制度大部分借鉴了香港特别行政区的制度设计。香港的土地出让金与房地产税又是怎样一个运行状态呢?

  回归之前,香港全境的土地所有权归英王。土地转让过程的实质是土地使用权的转移。土地出让金是土地使用权的租金,分为年租和批租两种形式。土地使用权转让获得的土地出让金进入政府收入体系,成为港英政府应付公共支出不可或缺的财力来源。但只靠出让土地使用权来获取财力的办法,也不是维持公共支出的长久之计。香港又寻找如何借助土地来获取可持续的财政收入来源。真正意义的房地产税,被提上议事日程,其名称叫“物业税”。简言之,这是一种以物业单元为税基的税制安排。

  这一制度设计的逻辑有香港特色,也有现实需要。但应该注意到香港设置物业税的独有制度环境与社会基础。首先,香港法制程度较高,监管严格。土地使用权转让虽属于批租或年租性质,但租赁期间的土地权益保障完备。其次,香港物业税的评估讨论多年,社会共识强,组织冲突不大。与之匹配,物业税征收建立在个人财产、收入与信用登记完备基础上,税收管理盲区也比较小,征管难度低。最后,香港毕竟是一个地区,其社会福利水平均等化程度高,且没有人口大规模迁徙与二元土地结构等现实问题。

  总的来看,香港的土地出让金与物业税处于并行状态,此政策基于其独有的管理机制、配套措施与民意的结果。我们在学习借鉴香港经验之时,不能完全照搬,应有所调整。

  什么情况下只有房地产税而没有土地出让金呢? 


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