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房地产运行步入中期均衡

http://www.CRNTT.com   2015-02-04 09:47:47

另外，人口结构也在向有利于改善性需求释放的方向变化。2015-2020年，中国25-34岁的人口（首次购房者集中的人群）将保持在2.4亿左右，占总人口的比例为17%，随后该年龄段人口数量和占比快速下滑。但2015-2035年，中国34-49岁的人口（改善型购房者集中的人群）在期间均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。这意味着，在未来20年，中国房地产改善性需求将会爆发性增长。 　　当基本住房需求解决以后，改善型需求会接棒“首次购房需求”，这与基本生活需求解决后，老百姓在医疗保健、休闲度假等方面的需求爆发性增长是一个道理，这也是国家近期不断强调要促进住房消费升级的原因。因此，在中国人均GDP达到7000美元，各领域消费升级时代到来，改善性住房需求将会明显增长。而且，结合中国存量住房供应的现状，相比发达国家，未来改善住房需求在中国更加迫切。 　　过去10多年，购房人群以“70后”、“80后”为主，模仿式、排浪式是主要特征。未来，在住房消费改善升级的同时，“80后”、“90后”住房需求人群登场，占比将超过70%，个性化、定制化和差异化的住房需求将会异军突起。因此，过去规模扩张、复制图纸的供应模式，千篇一律的住房设计模式将不再适应市场需求，这为住房更新、新房开发带来了结构化机会。2013年以来，部分开发商积极拥抱互联网，在社区服务、电子商务、家装定制上，甚至是互联网住宅上的创新，深受买房人的欢迎，已经看出未来增量房地产的这种机会。 　　文章指出，未来，新型城镇化的重点在于“三个一亿人”的城镇化上，即“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。非户籍常住人口落户城市以后，“城市劳动、乡下消费”的模式将改变，消费也将实现彻底城市化，而首要的消费就是住房消费。棚户区改造和旧城改造已经启动，这既属于前面所阐述的改善住房的范畴，也属于将非户籍人口纳入住房保障的范畴，这是未来增量住房供应最有效的部分之一。1亿人就近城镇化，将会改观中西部城市（镇）住房库存压力大的局面，而且也将为夯实中西部城市（镇）人口和产业集聚的基础，为房地产行业未来发展奠定扎实的基础。 　　文章最后说，考虑到住房供应的效率、改善性和个性化消费时代的到来、“以人为本”城镇化带来的增量需求等；考虑到户籍人口为主的常规住房需求不会断崖式下滑，也会保持一定规模；考虑到行业的全局重要性，国家也会通过退出干预、资金支持（如棚户区改造）和消化待售库存（用作保障房或安置房）等来保持行业不至于快速下滑。在未来相当长的一段时期内，中国城镇居民的住房需求仍将保持旺盛的态势，商品房消费基本会在高位的顶部徘徊，年均销售规模尽管会下滑，但保持在8-10亿平方米之间是大概率事件。如果销售能够保持这一高位水平，新开工和投资也就不会大幅度的下滑，投资失速不会发生，这将对“稳增长”战略会形成有力支撑。

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