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中国土豪海外“扫货”刚开头

http://www.CRNTT.com   2015-02-27 11:22:17

从城市投资的偏好来看，伦敦2014年共吸引了40亿美元（约合250亿元人民币）的中国投资。悉尼仅次于伦敦获得了中国大部分的投资额，去年共吸引了中国企业22亿（约合137.5亿元人民币）美元的投资。纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡也各获得了5亿-15亿美元（约合31亿-93亿元人民币）不等的中国投资。 　　为何伦敦、悉尼和纽约成为中国房企“下注”的热门城市？在夏扬扬看来，这与欧洲经济的复苏带动当地商业及办公市场需求的增长有关。 　　“中国资本最喜爱的物业是写字楼，因为管理起来简单。在欧美经济复苏并开始向上的背景下，企业办公需求的数量开始增长。与国内办公楼3-5年的租约相比，国外办公楼的租约更长。”夏扬扬介绍说，以伦敦为例，当地甲级办公楼的租期一般在7-10年，有的办公楼租约期甚至长达十几年。在如此长的租约期间，租金还可以有一定的约定上浮空间。由于有长期租约，其租金投资回报率是相当稳定而可观的。 　　除了租金回报因素，中国企业在海外布局的城市地段的选择上，重点关注的是商业发达城市最核心地段的物业。“在城市地段上有绝对优势，这也有利于未来进行转手，因此增加了投资物业的流通性。” 领盛投资亚太区董事区炜邦向时代周报记者说。 跟海外市场要高利润 　　在区炜邦看来，中国房企在海外促成一笔笔大宗交易，其中很重要的一个因素在于，海外市场潜在回报率比国内更加诱人。 　　据时代周报记者了解，中国房企海外拿地成本较低而售价较高，利润空间较大。如马来西亚新山碧桂园金海湾，拿地成本不到2000元/平方米，平均售价为17650元/平方米，土地单价为售价的10%左右，利润空间较大。碧桂园首席财务官吴建斌此前就坦承，其海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内。 　　“目前，我们在美国所投几个城市的项目，土地价格只占房价的二到三成；但国内土地价格至少占到房价的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高层张伟（化名）也向时代周报记者说，从开发商做住宅开发的回报率情况来看，如果项目选址不出现太大的偏差，海外房地产开发的净利润率可达到17%左右，有的甚至会更高。 　　他们想得很明白，国内房地产遇冷，早已是不争事实。在兰德咨询总裁宋延庆看来，2015年，房地产行业将沦为中利行业，毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。 　　朗诗集团董事长田明对时代周报记者说，从增长趋势来看，像纽约、旧金山这样的城市，在目前经济已经开始向上的背景下，房价还有上升的空间。但国内楼市未来几年仍处于去库存状态，房价下行的压力很大。 　　“未来几年，房企的利润率可能还会进一步下滑。商人是逐利的，赚不到钱，肯定会寻找其中的原因并及时转向。”田明说道。 　　事实上，单在房企及险资投资最多的商办楼市场，海外房地产的租金回报也比国内市场更具有吸引力。 　　据莱坊国际的研究报告，目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高，通常在8%以上。这样的回报率，对保险资金这样的长期资本来说，租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间，但其利率却一直维持在较低水平，美国的资金成本可能低至3%。 　　据莱坊国际预计，伦敦、纽约和悉尼写字楼的平均租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。而国内的租金增长则小得多，以上海为例，预计同期租金的增幅只有4.4%。

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