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台湾以房养老有谱 十亿商机蠢动

http://www.CRNTT.com   2010-01-09 09:23:43

执行难度高须多加宣导 　　虽然这项政策的基本面看起来一片大好，但实际执行面上还是有相当的难度。日前“内政部长”江宜桦已宣示相关政策雏形将于二○一○年底大致定案，相关部会初步也将以公益型为优先推动方案，再逐步扩大推广。 　　尽管政府各部会皆表示愿意推动，但学者与房产业界普遍认为，政府的决心与态度、房价的不透明以及区域房价的差距过大，都将成为推动以房养老政策实施时的绊脚石。 　　另外，站在银行端的立场来看，逆向抵押贷款实施的成功与否，关键还是在宣导效果，跟欧美“国家”相比，华人“有土斯有财”的观念较重，传统上也会想把房子留给下一代，要老人家放弃努力一生得来的房子，理性上也许愿意，但情感上实在困难。 　　　　　　　　　　　专家指契约应保障屋主 　　ＩＦＥ集团执行长，也是美国“以房养老”财务规划师杨太乐（Tyler Yang）以他多年的实务经验指出，民间金融机构不可能单方面承担所有风险，银发族也得要有政府挂保证才会放心提出申请，加上需要相关法令、税制、社福团体配套，真要做起来，具有公权力的政府还是扮演关键因素。 　　他也预估，台湾房价指数将于五年后渐趋成熟，届时银行业进行逆向抵押房贷业务较能有效管控风险，才能降低投资成本，促使利率降低，连带屋主借款成数也将提高。不过，他也提醒，逆向抵押房贷是为老年屋主着想，契约内容应优先保障屋主福利与需求，而不能因为提高贷方意愿而牺牲屋“主权”益。 　　杨太乐建议，未来台湾应设计逆向抵押房贷申请网站，让有需求的老年屋主能以简单的方式上网登录讯息，各家银行业者透过网路报价，让透明化的报价促使银行业良性竞争，以保障屋主利益；过程中，政府应当做到监督市场操作，保护老人权益，以及协助提高能借到的金额，避免让这个规划流于形式。 　　　　　　　　　　　 留意价差可布局都会区 　　现阶段看起来，以屋养老的政策推动已是势在必行，由于初期得经过一定其间的磨合，目前若想要呼应以屋养老政策的购屋人，该如何选择购屋或换屋标的呢？ 　　住商不动产企画研究室主任徐佳馨建议，以目前规划看来，老人家以房养老必须得要经过银行或保险公司的鉴价，因此初期最好选择“房价易涨难跌，且前景看好的都会区”，一方面增加银行或保险公司的承做意愿，二方面也能够贷到较高额度，而都会区也较能满足老人家的日常生活与就医需求，住起来也更安心。  　　在区域选择上，中信房屋行销企画部副理江龙名建议，以台北市与台北县捷运沿线为首选。江龙名说，做为台湾的政治商业中心，台北县市的房价前景还是看好，也是各家银行最愿意承做的区域。 　　而且，对老人家来说，四通八达的捷运和公车、区域医院林立的优势、城市内大型的游憩绿地，可以满足老人家生活上的一切需求；不过，台北市捷运周遭区域的房价较高，对于不少购屋人来说，远比买间北县的房子来得辛苦。 　　　　　　　　　　 进驻台中养老门槛不高 　　至于中台湾地区，住商不动产中区经理赖万则推荐，有养老计划的购屋人可以从大台中地区下手，台中除了盎然的绿地，更有温和的气候，是适合老人家居住的好地方。 　　赖万指出，进驻台中门槛不高，以屋养老的购屋人可以锁定台中市北屯与南屯两区域，中古屋每坪不到十五万元，新成屋每坪不到二十五万元的诱人房价，而且又与中国医药学院和慈济医院相距不远，未来捷运绿线通车之后，居住在台中市的老人家将不用开车，就能享受都市生活的便利，相当值得购屋人考虑。 　　　　　　　　　　　　　用屋变现福利财政兼顾 　　南台湾则因为高雄捷运的便利，台湾房屋不动产研究室执行长邱太?认为，近年来以海洋都市为规划的高雄市，已经摆脱了工业城的负面形象，取而代之的是规划完善的市街，和便利的生活机能。 　　尤其是在县市升格之后，地方财源充裕，前景十分看好，且区域内医疗资源傲视南台，相当适合做为养老规划的购屋人，未来退休后所取得的年金也较能满足自己的生活需求。 　　以房养老立意甚佳，如同张金鹗所言，“让老人把手中的房子变现，就有零用金可用。”而且让老年人运用自己的财富照顾自己，年轻人也可为未来有自己的房子养老而努力，更重要的是，如果推行顺利，将可兼顾社会福利与政府财政，将是美事一桩。

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