走出靠货币政策调控楼市的怪圈

http://www.CRNTT.com   2009-08-31 10:42:57

房地产业不应该在中国经济复苏的过程中“乘火打劫” 　　中评社北京8月31日讯／从近期宏观经济数据判断，可以说经济已经步入复苏，并且还没有出现市场所忧虑的通胀。但需要看到的是，这轮复苏是基于2008 年11 月份以来政府的扩张财政政策和适度宽松的货币政策，在民间投资没有复苏以前，这种复苏并不稳定。 　　证券时报发表光大证券潘向东文章称，货币放松会导致经济在短期内回升，假若一国经济增长的中长期动力存在，那么货币放松在短时间内会使实体经济度过艰难期，重新迈入高增长的通道，但同时也会伴随物价的上涨；假若一国经济增长缺乏中长期增长的动力，或者货币放松与其经济转型之间存在背离，那么货币放松后的短期经济回升就是昙花一现，随之而来的是“滞胀”。就中长期而言，货币政策应偏“中性”。因为财政不可能进行无限制的扩张投资，毕竟要受到财政赤字规模的约束。 　　因此，要使中国经济步入稳定的复苏通道，需要拥有经济增长的动力所在，以此带动民间投资的复苏。 　　文章表示，经济的复苏包括外需和内需复苏两个方面。就外需而言，到目前为止，尽管美国经济已经呈现企稳的迹象，但还很难看到世界经济出现趋势性复苏的希望，金融危机对经济的创伤仍然余震不断。那么中国经济想通过外需的拉动来维持经济的较高速度发展，在未来的2-3 年内是很难寄予这方面太大的希望。因此，经济复苏的重任就寄托在内需。 　　拉动内需消费的重任落在了房地产和汽车这两大产业。 　　内需也包括投资需求。内需中投资需求的拉动主要包括政府投资和民间投资。政府投资的有限度性在于它必然会受到国家财政预算的制约，要使未来的投资增速能维持持续的较高水平，只能依靠民间投资的拉动。外需的萎靡，这会导致与外需制造业相关的民间投资需求将受到抑制。因此，民间投资的复苏只能寄希望于与内需消费快速攀升的相关行业，也即房地产和汽车相关的行业。 　　由于此轮经济的复苏是国家货币扩张的结果，因此，一旦经济开始出现复苏的时候，大家就会开始有通货膨胀的预期，其结果就是大家更偏向于用房地产来抵御未来的通胀，从而导致房地产价格出现快速攀升，到7月份，全国70个大中城市的房地产价格出现了连续5个月的环比增长。房地产价格的上涨对整个宏观经济而言却不是什么好事，它会使未来的房地产发展的持续性受到抑制，因为高价格很难让成交量持续，成交量不能持续，那么房地产投资和与之相关对消费的拉动就不会持续。此时假若我们进行调控时仍然采用习惯式的调控方式——紧缩房贷银根或者总体收紧银根，那么结果就是经济体在政府投资拉动效应显现完之后经济增长缺乏动力，经济将出现再次反覆，或者再下台阶，这显然是我们所不乐意看到的。 　　因此，在货币投放已经宽松，资产价格又开始快速攀升，但经济复苏又缺乏稳定性的时候，就需要我们在进行宏观调控的时候突破习惯采用货币政策来调控经济过热的模式，考虑采用财税政策来“调结构，保增长”。用财税政策来调控房地产行业，实现价格稳定，成交量快速增长，打破“成交量放大，价格暴涨”的怪圈。 　　文章认为，短期可通过增加供给的方式来平抑供需矛盾。当前沿海部分城市房地产价格出现快速上涨，针对这些快速上涨的城市，应该增加土地供给，加大房地产的开工，通过增加供给来满足购房需求，以平抑房价过快上涨，同时也确保经济的平稳增长。但这种增加供给的方式需要改变当前地方政府通过拍高地价来敛财的方式，高地价必然会推高房价，最终抑制需求。 　　就中长期而言，应该考虑动用财税政策，即考虑对不动产开征物业税，当然这一物业税主要针对拥有三套房以上和豪宅别墅这样的对象（对于二套房应该偏于谨慎，因为很多二套房是改善性需求），以此抑制炒房。 　　与此同时，对于自住购房，可以考虑用个人所得税抵免房贷，以刺激真实的购房需求。通过物业税的开征，还能有效地改变当前地方政府依靠拍卖高地价获取财政收入的经营模式，有效地增加房地产的供给。