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| 今年房地产行业支持政策层出不穷，政策呵护下，未出险房企的经营基本面或将维持修复态势。（来源：大公报） |
中评社香港11月12日电／据大公报报导，2023年以来，中国地产债市场信用风险反复，而近期万科企业美元债波动进一步扰动市场。展望未来，对于未出险房企而言，行业基本面逐步改善，信用风险正在逐步出清；对于舆情环绕的房企而言，缓解其“燃眉之急”更需依靠股东支持，特别是地方政府股东的支持。无论是承接相对低质项目改善企业现金流，还是市场化购入债券提升市场信心，均可抽丝剥茧地切实改善房企信用资质，从而实现债务风险的化解。
截至2023年11月7日，地产债净融资规模为－380.59亿元（人民币，下同），与2022年1月－11月（77.39亿元）相比净融资同比转负，主要因为2023年地产债发行端仍维持较弱态势，新发规模同比降低10.86%。分属性看，不同属性房企净融资分层，国企净融资维持良好，1月－11月共计为816.14亿元，同比降低27.38%；混合制房企净融资由正转负，净融资规模为－203.95亿元；民企净融资维持流出态势，缺口同比收缩10.35%，主要是因为市场出清环境下，民企地产债到期规模下降，净融资缺口由此回暖。
民营房企再融资能力弱化，对增信措施依赖度提高。以新发地产债是否具有担保条款为区分，2022年第二支箭政策落地后，担保地产债发行加速，2023年共有576.05亿元的担保地产债为主，其中民企占比为28.94%，其余均为国企。国民企均呈现担保地产债占比提高，无担保债占比下降趋势，其中2023年以来，新发民企担保债规模超过无担保债，显示房企净融资环境有待改善的背景下，民企再融资能力弱化，更依赖担保等增信措施。
增信助力民企融资
信用风险逐步出清，新增违约主体较少。2023年以来地产债信用风险反复，1月－10月共有142笔债券违约或展期，规模共计为2026.26亿元，同比增长12.16%，8月以来地产债虽有民企与混合制房企的舆情波动，但违约规模与数量边际下降。分违约类型看，2023年以来违约地产债以展期为主，规模共计为1689.43亿元，同比增长16.86%，实质违约的地产债规模共计为336.82亿元，同比下降6.63%。
违约地产债以出险房企为主，未出险主体信用风险逐步出清。2023年以来违约地产债以此前出险房企为主，首次违约的地产债规模为93.32亿元，占比4.61%。与2021年和2022年风险暴露时期相比，新增违约主体与实质违约规模均得到切实下降，实质信用风险正在逐步出清，短期内虽仍可能有舆情扰动，但地产债市场已进入到“剩者为王”阶段。
自2022年房企融资“第二支箭”落地以来，各类地产债增信措施接踵而来，由中债增担保的地产债及地产债信用风险缓释凭证（CRMW）的发行数量均迎来边际增加。时至2023年，地产债增信政策经历短暂回落后在三季度再次发力，当前民营房企融资对于增信措施仍较为依赖。7月以来地产债市场再起波澜，民营房企与混合制房企的偿债能力被推上风口浪尖，在政策端大力呵护行业基本面的背景下，笔者预计11月、12月地产再融资政策将再次发力，增信措施的支持力度与范围或均提高与拓宽，未出险房企的信用环境料将得到改善。
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