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| 六都2024与2025年预售推案比较表。（照：赖正镒办公室提供） |
中评社台北7月15日电／全台商总荣誉理事长、乡林集团董事长赖正镒今天指出，台湾房市今年H1虽面临央行持续管控与信贷紧缩，但六都预售推案总销金额仍较去年同期略涨4.7%，达1.24兆元，主因是去年第四季递延至今年推案，加上18个月的开工令要求而被迫开案，才推升上半年供给水位。随着上半年市场快速反应、部分需求提前消化，加上信贷环境未见放松，下半年推案动能恐大幅降温，他预估六都下半年推案总销恐腰斩至仅剩6，200亿元，全年推案金额约落在1.9兆元，跌破2兆元大关，下半年房市应是“蛋黄稳撑、蛋白修正”，呈现“量缩、价分歧”的格局。
赖正镒说，政府第七波金融紧缩政策，要让房市降温，至今将近一年，已达压制效果，建议央行适度放宽金融政策，包括放宽对优质建商授信条件、推动信贷区域分流制度等措施，以避免房市硬着陆及烂尾楼风险扩大。
赖正镒分析指出，美中贸易关系持续紧张，全球经济受对等关税壁垒与通膨、通缩交错影响，造成股汇市波动加剧，进而对美、日、韩等主要国家房市产生连动压力。台湾本身则面临台币升值、成本推升、央行打炒房与第七波选择性信用管制持续发酵，产生贷款不易的迭加施压，造成买盘观望情绪升高，自住刚需为市场主力，投资买盘退场。
根据统计，今年上半年六都合计推案户数为47，657户，年增7.9%；总销达1兆2，360亿元，亦年增4.7%。其中以台中最为突出，推案户数达13，853户，总销金额超过3，120亿元；桃园市则居次。唯新北市与台南市呈现小幅衰退。若观察成长率，台北市推案户数年增率达17.9%、总销金额年增12.3%，两个数据均领先六都。
他说，这是因为建筑成本上升，台北每坪造价12万元涨到28万元，其余县市也从8万元涨到18万元，再加上双北土地稀缺，市政府强化都更，提供诱人的建蔽容积率鼓励机制，尤以台北中山、士林、大同、信义等区的都更危老案增多，推进带动量能爆发，但换屋需求仍大于供给，所以每坪单价动辄150至200万元起跳，已成常态，价格不易松动，甚至还有微幅成长的空间。
此外，首购与豪宅市场呈现“M型化”发展，刚需族群因贷款条件趋严，普遍面临“贷不到、贷不足、利率高、无宽限期”等窘境，导致成交量大幅萎缩、来客量腰斩，甚至只剩一至两成。部分三、四年前入手预售屋的买方，于近期完工交屋阶段已出现“对保后无法申请贷款、审核后要等额度、额度有了还要排队等拨款”进而可能产生违约风险，反观台北市高资产族群，现金置产动能仍在，豪宅市场相对稳定。
此外，开发商同样面临资金压力，自“919信贷管制”上路后，不仅购屋族难贷款，连土建融审核亦趋严格，中小型建商贷款瓶颈频传，传出排队拨款延宕的案例，使得部分建案延后公开销售或交屋、甚至转向商办、长照、旅宿等稳定收益项目，以因应现金流压力。
对于台中与桃园市政府都发局最近不约而同发布公告“因应大环境缺工缺料及美国关税调整，依据建筑法第53条第三项，建筑物于112年1月1日至114年12月31日期间领得建照或杂项执照，其建筑期限除依建筑法第五十三条之规定，得申请展期一年并以一次为限外，准其自动延长建筑期限两年，无须另行申请”，市场解读是为开发商提供续命丹。
赖正镒认为，延照情况并非首次，在新冠疫期也曾因为缺工缺料导致工期延宕，为减少购屋合约纠纷情况，所以县市政府放宽建筑期限及建照有效期延长两年，所以2020至2023年平均每一季展延开工达上万宅，但随疫情解封，2024年Q2降到3312宅。
到了今年上半年房市转冷，买气明显放缓，部分开发商可能为了提前排队申请土建融贷款，抢在上半年开工，或是被迫买地贷款后18月内开工，但他们也同步申请展延建照一年及建筑年限延后2年，所以导致有些建筑量体比较大的建案完工期，从3年延长为5年，甚至更久，此时就要留意延后交屋是否有风险，最好选择上市公司、品牌建商。
就他观察，政府打炒房，已经干扰到自住与换屋族群的计划，客户很头疼。各个预售案场来客量仅剩一、两成，每月成交量呈个位数，甚至挂零。中南部传出建商主动降价换量的策略，显示整体房市进入盘整期，甚至可能长达一年以上。
至于哪些地方是年轻人较可以买房地区？他认为，桃园作为北漂、台北市外移人口的重要落脚地，2024年桃园净迁入超过2万人，桃园机场捷运与航空城、捷运绿线、棕线等重大建设，加上科技、智慧物流园区带动就业机会、人口成长动能强劲。台中则有中科扩厂、大小巨蛋及蓝线捷运开工等重大投资与建设案启动，受惠人口红利支撑房市基本市场，西屯水湳经贸园区、南屯区十三期、北屯区十四期重划区等地的后市潜力看好，欲淡不易。
在土地市场方面，赖正镒说，上半年地价已开始松动，尤其是新兴重划区的土地供给量太多，部分地主为争取变现，主动让价，甚至透过中人到处推售土地，有的中小型建商直接将土地或带照建案，盘给大型开发商，他预期今年下半年地价下修幅度应在10%至15%。
他还说，今年上半年建物买卖转移栋数仅剩10万栋，这是因为中古屋与预售市场亦同步降温。六都房仲业推估上半年成交量，年减约18%至22%左右，其中以台中、新北最为显着，主因是中古屋自备款的资金筹措较预售屋门槛高，且交易期拉长，除非屋主愿意扩大议价空间以求成交，才有机会提高成交比。
赖正镒强调，尽管房市短期承受压力，但仍可关注中长期利多，包括“行政院”日前拍板延长“投资台湾三大方案”至2027年，出口转单效应与台商获利，台美关税谈判顺利降税，台币强势升值下，有望再引更多资金回台投资。而且“国银”存款余额从三年前的37兆元左右，到今年六月已超过72兆元，“主计总处”预估今年超额储蓄率将首次突破17%，显示台湾游资过剩，所以不少高资产族选择购置不动产作为资产调配，所以在蛋黄区房价将持平，但蛋白区的房价缺少支撑，下半年应该会有修正机会。 |
