搭建平台让“卖一买一”更顺畅
观察商品房“以旧换新”政策背后的逻辑，一端是促进二手房出让，畅通旧房流通渠道；另一端是推动商品房去化，帮助房企消化新房库存。“卖一买一”间，既可满足改善性住房需求，也能在一定程度上缓解房企库存压力，进而重焕房地产市场活力。
不过，从实际操作看，商品房“以旧换新”仍存在部分难点。
在北京工作的杨先生一直想给江苏老家的父母换套新房。他谈到，换房不同于换家电等消费品，要考量的因素很多，除了看旧房换新的价格是否合适、补贴有多少，还要看可换新房的地段、房型、环境、交通、配套、生活习惯等，很难做到“说买就买”。
在李宇嘉看来，地方政府授意部分企业收购二手房，通常是在存量房源多、住房供大于求的情况下进行的。相比新建保障性住房，直接收购区位配套好的房源更加便利。但囿于财政实力、管理成本、国资保值增值等因素，“地方授意企业收购旧房”的推行范围可能有限。
“目前‘以旧换新’政策在部分城市取得一定成效，但总体还处于探索阶段。从‘以旧换新’的两种模式看，优先推售模式面临着二手房市场调整压力，不少城市二手房挂牌量仍处于高位，即便优先推介，置换群体想快速出手，还是需要在价格上给予一定让步。而在旧房收购模式中，新房区位、价格、配套资源等因素与购房者多数契合，才能达成‘以旧换新’的目的。”陈文静说，总体看，住房“以旧换新”举措的确有利于畅通新旧房源流动，丰富保障房来源。长远看，还要结合降息降准等货币政策，让多项举措合力促进商品房“以旧换新”实现效果最大化。
从市场情况看，目前国内楼市以满足刚需和改善性住房需求为主。综合考虑居民收入、就业等因素，近期推出的取消首套房按揭利率下限等新政，既能有效满足刚需群体“有房住”，也能推动改善性需求群体“住好房”。而降利率、降成本等举措出台，也将有力保障新市民、青年人扎根城市，进而带动新型城镇化建设稳步推进。
“要推动‘以旧换新’政策在更大范围内具备可操作性，可以积极发挥政府作用，让地方政府为买卖双方牵线搭桥，打造公信力强、透明度高的平台。开发商、二手房业主、房屋中介、房屋评估机构、金融机构等可以借助平台知悉真房源、真客户、真价格，以此更好地匹配供需，降低交易成本。同时再辅以税收、购房价格优惠等扶持，促进买卖双方达成交易。”李宇嘉说。 |
