中评社北京6月13日电／近日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》），提出推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。
在中国，REITs是一个比较年轻的产品，其全名为不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）。文件上的名字之所以加了“基础设施领域”是因目前中国的REITs底层资产主要针对基础设施领域不动产。发达国家最初的REITs主要针对的是房地产项目，这也是REITs名称的由来。REITs很早便出现在一些政策文件中，早期受舆论影响，公众对于REITs的瞭解也更多是基于发达国家的成熟实践。但需要注意的是，以发达国家的实践来理解中国REITs产品，结果可能会南辕北辙。
中国的REITs实践与发达国家的在范围、结构和收益三个方面有区别：
首先是基础资产的范围。近几年，中国针对房地产市场的监管一直未放松，如果推出针对房地产相关项目的REITs与当前房住不炒政策相矛盾。因此，有着成熟实践经验可以参考的房地产REITs项目没有落地，反而是基础设施类先行试点。当然，基础设施REITs先行试点也符合中国国情。过去20年，中国的基础设施建设高速发展，积累了巨额基础设施资产。据估计，仅2010-2020年间，基础设施累计投资达到了108万亿元，按照50%的固定资产形成率，将形成54万亿元的存量资产规模，也就是能够用于构建REITs的资产规模达到54万亿元之巨，相比当下已发行REITs产品的体量，还有很大的发展空间。
其次是REITs的结构。在大多财经科普类文章中，REITs被简单地描述成一种基金投资产品，投资者通过购买基金份额便可获得基础资产的收益分配权利。与此同时，也有不少文章把REITs描述成一种资产证券化产品，将募集到的资金直接购买基础资产证券化产品。这些解释确实都只揭示了REITs产品的部分特征，却没有触及到核心。
搞清楚REITs究竟是什么，特别是在中国的环境下是什么，对于投资者至关重要。根据官方的政策文件，中国的REITs要比传统REITs更加复杂，其复杂的点在于其是一种嵌套的产品。其最底层资产是能够带来收益的基础设施，中间嵌套了一个ABS产品，而投资者购买的REITs通过ABS对项目形成了股权上关联，因此，从整个运营的体系来看，中国的REITs类似于传统REITs，都要求投资者去运营底层资产。
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