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| 疫情发展与经济复苏存在不确定性，今年本港住宅楼价走势仍有很大变数。（大公报） |
中评社香港4月29日电／大公报报道，财爷预告今年首季香港经济止跌回升，市场憧憬今年住宅楼价重踏升势，再度向上破顶。不过，今年首季住宅租金不升反跌，与楼价回升走势背道而驰，一定程度反映楼市回勇与投资需求带动有关，涌现大量租盘，以致租金受压，将会拖着楼市后腿。
继香港与新加坡开展旅游气泡之后，特首林郑月娥昨日表示正与内地及大湾区探讨免检疫安排，并与澳门研究设立旅游气泡。这显示疫情趋稳下，恢复正常通关可望，经济有望加快复苏。
事实上，财政司司长陈茂波昨日表示，在强劲外贸出口与低基数效应下，今年首季经济增幅将“相当可观”，意味扭转连续六季下跌局面，但仍维持今年全年经济3.5%至5.5%的增长预测。财爷预报喜讯，对近期楼市起着利好作用。
住宅租金高位跌逾一成
其实，差饷物业估价署昨日公布三月住宅楼价指数，按月再升0.8%，为连续第三个月上升，令今年首季楼价累计上升2.2%，创出20个月高位，市场憧憬经济疫后复苏，支撑楼价上升。
现时楼价指数距离历史高位仅低约2%，以目前市况而言，可能在今年中向上破顶。不过，即使楼价创新高，但今年住宅楼价涨幅估计最多只有5%至6%，即与经济增长相若。
买楼收租回报低不吸引
一是香港经济经历了去年破纪录收缩之后，还需要一段时间才能全面复元，况且特区政府透过大规模填海开拓新土地供应来源时，遇到阻力比之前减少，有助改变市场对住宅供不应求的心理预期。同时，当局必要时可以加辣，推出楼市调控政策，包括重启一手楼空置税，将可遏抑楼市再度疯涨起来。
二是住宅租金与楼价走势呈现背驰，将会拖着楼市后腿。差饷物业估价署公布今年首季住宅租金下跌1%，对比历史高位更跌逾10%。这情况与全球大举放水、超低息环境有关，在投资需求支持下，住宅楼价保持坚稳，抗跌力十足，去年全年仅微跌0.5%而已。
值得留意的是，在每年约近2万个住宅落成单位之中，估计至少五分之一用作出租，形成租盘数量增加，遇上经济不景气，租金跌势尤其明显。事实上，去年全年住宅租金指数急跌6.1%，预计今年也难显着反弹。
楼市狂升时代一去不返
三是整体住宅租金回报在两厘以下，买楼收租吸引力平平，加上去年底住宅空置率按年上升0.5%至4.3%，都会影响住宅物业投资信心，需留意二手楼市场上转租为售物业会否有增加趋势。同时，疫情发展与经济复苏存在不确定，令今年住宅楼价走势依然存在很大变数。
客观环境已出现变化，就算楼价再破顶，升幅相信有限，且不会只升不跌，楼市潜在隐忧不容忽视，狂升时代料一去不复返。 |
