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| 来源：路透 |
2019年可说是香港自回归以来社会和政治上最动荡的一年，经济陷入10年来首次衰退差不多已成定局，而楼价自6月起连续下行的这股颓势，可能至少在2020年上半年仍难以摆脱。
尽管自2009年起出现的房地产牛市或不能在鼠年延续，惟过去多年支持楼价不坠的低息环境、住房供应不足、资金充裕等基本因素其实未有太大变化；香港楼价与短期经济表现继续“脱节”，同时本地刚性需求保持强劲，市场人士认为楼市长远并不那么悲观。
“6月之后香港发生这么大的事，但楼价只是从顶峰下跌不到6%，实在太少...楼价与经济环境完全脱节。”星展香港经济师谢家曦说。
谢家曦解释这主要有三个原因。首先，香港低息环境持续多年，不少人心态是希望买“砖头”保值；第二，特首林郑月娥在10月施政报告中放宽九成及八成按揭保险楼价上限分别至800万港元及1，000万港元后，释放了购买力；第三是香港人口不断上升，长远土地仍短缺，即使政府拟引用法例收回部分私人土地作公营房屋发展，但只是杯水车薪。
香港楼市自2009年反弹以来，住宅楼价累积升幅高达2.6倍。政府公布的私人住宅楼价指数显示，在本地社会运动及经济转差触发的本轮楼价跌浪中，楼价6月至10月累计跌5.2%，但因上半年楼市畅旺，1－10月楼价指数累计仍升4.6%。
阴晴不定
令香港经济及楼市2020年较难预测的主要原因，是现在出现的不确定因素前所未见。
戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿指出，香港自回归中国以来经历的几次楼市大调整，主要原因都是外围金融市场动荡引发，令经济基调受损造成的危机。
“但这次中美贸易谈判及香港社会事件这两因素太dominant（突出）。我不会认为这两项因素会永远存在，一定有解决的一天，但长远仍要看政治事件对香港经济的基调有多深及多长远的影响，而这方面暂时仍未能预计得到。”他说。
自2019年6月初至今，香港历经了逾900场示威，上百万人上街示威，逾6，100人被捕，警方使用催泪弹、橡胶子弹上万枚。事件令社会严重撕裂，重击本地消费及相关行业，叠加中美贸易摩擦以及环球经济滑坡等外来冲击，政府预期，香港2019年将录得10年来首次经济负增长。
经济放缓令持续低企的失业率回升，政府9－11月数据显示，与消费及旅游相关行业的失业率升至三年高位的5.2%，单计餐饮服务的失业率更创逾八年新高的6.2%。同期香港整体失业率进一步升至3.2%的2017年中以来高位，相较4－6月2.8%的逾20年最低水平高出0.4个百分点。
谢家曦表示，现时香港金融市场尚算稳定，联系汇率没受到冲击，虽然劳工市场转弱，但对整体失业率的影响应不会太大。
市场对2020年香港住宅楼价大多看跌，其中戴德梁行估计上半年跌10－15%，仲量联行料全年跌10－15%；莱坊及中原地产则料全年跌约5%。另一方面，美联物业及利嘉阁看法进取，分别料楼价有5%及10%的升幅。
房地产“固若金汤”？
一宗香港人在台湾的杀人案，触发香港政府提出《逃犯条例》修订，掀起这场席卷香港全社会的风波。虽然林郑月娥在9月4日宣布撤回《逃犯条例》修订草案，但这场社会动荡自6月初起已持续超过半年仍未能平息。
这场本地风波更提升至国际层面，在北京的强烈反对下，美国总统特朗普11月底签署了国会通过的《香港人权与民主法案》。
主力投资香港商铺、写字楼及豪宅物业的资深地产投资者、纪惠集团副主席汤文亮提出另一观点。他认为，政府撤回《逃犯条例》，加上美国的人权法案，反而令到香港房地产及金融中心地位“固若金汤”。
“假如逃犯条例通过了，香港可能会很平静，但楼价会跌，因为资金会慢慢撤走。现在虽然大风大浪，但根基更好。如果让我选择，我会选择现在的结果。社运可以复元，但（逃犯）条例通过了就不能复元。”汤文亮说。
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