中评社╱题：中国式城市建设的共同性理论与实践 作者：肖瑞（北京），中国评论通讯社副社长、《中国评论》月刊副总编辑
【摘要】城市作为现代文明的聚合体与共同财富的蓄水池，不仅是物理空间的物质集合，更是社会共同体、文化共同体的现实载体。本文基于2025年7月召开的中央城市工作会议对中国城镇化进程的最新判断，以及城市化进入内涵式发展模式的最新部署，从土地、空间、社会、文化、技术、区域、资本七个维度，解析城市共同性的生成机制与实践逻辑，幷通过解析土地使用的集约化与正外部性、建筑空间的活化更新与正义性、社会空间的多样性与效率、文化资本的继承与创新、城市符号互动的塑造与升华、智能数联的普惠化、区域协同的支撑性及金融资本的赋能作用，实现从“空间生产”到“共同体建构”的范式跃迁，为构建以“人的全面发展”为核心、更具包容性、可持续性的城市共同体提供理论参考。
一、中国城市发展的挑战、目标和新起点
新中国成立以来，中国一共召开过五次最高规格的城市工作会议，每一次都在不同历史阶段推动了中国城市发展的战略转型：
1962年9月，第一次全国城市工作会议，正值中国国民经济进入调整时期，会议首次明确了城市在国民经济中的基础地位，奠定了计划经济时期的城市管理框架。
1963年10月，第二次全国城市工作会议，进一步深化了城市管理、优化工业布局、增强民生保障的的措施，推动了城市工业体系规范化。
1978年3月，第三次城市工作会议，正值中国改革开放初期，会议制定了《关于加强城市建设工作的意见》，启动城市基础设施建设和户籍松动政策，吸引农民进城，正式开启城镇化进程，幷建立了“资源聚集—人口流入—土地升值”的循环模式。这一模式催生了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化，也埋下了土地财政依赖和“城市病”隐患。
2015年12月，中央城市工作会议，此次城市工作会议首次以“中央”名义召开，凸显城市工作战略地位的提升。会议聚焦房地产去库存，提出“建设和谐宜居、富有活力的现代化城市”。通过货币化棚改刺激楼市，短期内拉动经济增长，但也导致住房严重饱和、新城空置和千城一面。
2025年7月，时隔十年再次召开中央城市工作会议。在新的经济社会发展阶段和复杂的国际形势下，重构城市发展逻辑，提出城市发展从规模扩张转向内涵式发展。以“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”为总目标，系统部署城市发展战略转型，深刻揭示城市作为国家共同体重要载体的时代价值。以此次会议为标志，中国的城市将主动告别粗放的“摊大饼”模式，转向精细化治理、特色化竞争和人民需求优先的高质量发展新阶段。
会议直面城镇化中后期的深层矛盾：超大城市“虹吸效应”与中小城市“收缩”幷存，资源环境约束趋紧，公共服务供需失衡等问题凸显 。针对这些挑战，会议提出五个转变：从“物的城镇化”转向更加注重以人为本，将民生需求作为城市规划的核心标尺；从粗放扩张转向更加注重集约高效，通过城市更新盘活存量空间转变，预计2025-2030年完成全国20%老旧小区改造 ；从要素驱动转向培育新质生产力，打造“产城人”融合创新生态转变；从建设主导转向更加注重治理投入，破解“重建设轻管理”顽疾；从单点突破转向统筹协调，构建“城市群-都市圈-县城”网络化体系，促进大中小城市协同发展。
拓展共同性，城市与国家发展同频共振。会议强调城市作为国家共同体的有机单元，需通过系统协同实现整体价值最大化。超大城市聚焦核心功能提升，中小城市强化基本公共服务，形成差异化发展格局；治理协同，建立跨部门数据共享机制，推动“一网通办”“一网统管”，实现治理精准化与服务高效化。
新战略不仅回应中国城镇化从“规模奇迹”到“品质跃升”的转型需求，更以强调“人民城市”理念——既藉助于共同性创新驱动提升国际竞争力，又以绿色低碳与文化传承践行人类命运共同体理念。
二、城市共同性的理论内涵与分析维度
共同性（Commonality）是事物之间存在的普遍、一致的属性、特征或联系，它与“公共性”（Publicity）的差异在于：前者以“共同体存续与发展”为价值原点，强调多元主体在目标、利益与价值上的共生性；后者则以“个体权利让渡”为逻辑起点，侧重公共领域的边界与规则。中国式城市共同性的独特性在于，它既根植于“天下为公”的文化传统，又嵌入“共同富裕”的制度要求。
2025年中央城市工作会议立足、聚焦在建设以人为本，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的“现代化人民城市”，内涵了城市共同性理念。笔者认为，这是中国近年来倡导幷践行的“人类共同体”理念的城市版实践。
城市共同性是以“人的全面发展与共同福祉”为目标，是在政治、经济、文化、社会、金融及建筑空间等多维度动态耦合中生成的共生系统，其本质是通过各领域的协同互构，实现个体与群体、人与社会、人与自然的可持续共生。
从以人为中心的政治学维度看，它体现为公共治理中“人的主体性”优先原则，表现为多元主体在公共事务中的平等参与权、决策话语权与权利救济权。通过协商民主、基层自治等制度设计，保障个体诉求融入集体决策的权责共生体系中，核心是“人的需求”主导治理逻辑。
从以人为中心的经济学维度看，它是土地、劳动、技术等生产要素围绕“人的生存与发展需求”进行配置的价值共享机制，既追求要素集约化利用的效率，更强调价值分配的公平，通过正外部性循环，让经济增长成果覆盖全体人民。
从以人为中心的文化维度看，它是基于人的精神需求构建的意义共同体，表现为历史文脉、地方记忆、集体情感在现代性转化中对个体的包容与赋能，既尊重个体的文化认同、小众文化的存续等多元文化表达，又通过公共文化空间培育共享的价值共识，让文化既成为个体精神寄托的载体，也成为联结不同群体的情感纽带。
从以人为中心的社会学维度看，它是不同年龄、阶层、背景多元社会群体在互动中实现的包容共生，既尊重满足特殊群体需求的差异性，又通过交往空间，促进群体间的理解与信任，使社会关系在“尊重个体”与“维系集体”平衡中形成有序共生态。
从以人为中心的金融维度看，它是金融资本服务于“人的生存发展需求”的向善机制，表现为资本逻辑对人的需求的适配性，通过普惠金融，打破资本的排他性，将REITs、社区信托等金融工具与民生改善绑定，让资本增值与共同福祉形成正向循环，既防范资本逐利对人的异化，又通过资本赋能提升人的生活质量。
从以人为中心的建筑空间学维度看，它是社区、街巷、建筑、生态廊道等物理空间对“人的生活需求”的响应与承载，表现为空间布局的宜居性与共生性，通过公共空间的可达性、私密空间与共享空间的平衡、人与自然的空间交融，追求“空间为人而建”与“人因空间而联结”的互构互动。
简言之，共同性幷非单一领域的静态结果，而是以人为中心的政治治理逻辑、经济价值分配、文化意义建构、社会关系维系、金融资本向善与建筑空间宜居共生在相互嵌入中生成的动态系统，既是各维度协同服务于人的共同发展的过程，也是维系个体与共同体共生共荣的核心纽带。
三、城市共同性的实践逻辑与实现路径
（一）土地集约化与价值正外部性：共同性的物质基础
土地作为城市最核心的生产要素，其利用效率直接决定共同性的物质供给能力。土地集约化的本质是通过空间压缩与功能叠加创造“剩余空间”，使价值正外部性的溢出效应持续转化为集体福祉。正如马歇尔的外部性理论所示，城市集聚产生的正外部性需要制度设计将其内部化，而土地集约化正是这种制度实施的空间载体。
中国式土地集约化的独特性在于，它幷非单纯追求“空间密度最大化”，而是通过制度创新实现“多元价值协同”。
从产权逻辑看，通过“国有土地有偿使用+集体经营性建设用地入市”的双轨制，打破土地要素流动的制度壁垒，使土地增值收益通过税收、社保、共同基金等渠道转化为公共服务供给。
从空间逻辑看，城市发展从“增量管控—存量更新”的政策转向，将推动土地利用从“规模扩张”向“功能优化”转型，提升单位土地教育、医疗设施密度的公共服务承载力，使土地价值外溢惠及更广泛群体。
城市共同性的物质基础重构，本质上是通过土地集约化创造价值正外部性，幷通过制度设计将这种外部性转化为全民共享的公共福祉。只有当空间生产的效率提升与价值分配的公平性达成平衡，城市才能真正成为承载共同性的生命体。
（二）建筑空间活化更新与正义性：共同性的权利分配
中央城市工作会议提出的建筑空间的活化更新，不仅是指物理形态的再造，更是社会关系的优化。当旧工厂、老街区、闲置公共建筑被注入新的功能与活力时，“共同性”的权利分配——即谁有权使用、参与、受益于这些空间——成为衡量更新正义性的核心标尺，体现在从决策到使用的全过程中。
城市更新是空间权利再分配的过程，其正义性体现在“参与权、受益权、发展权”的均衡配置。在参与权层面，通过“政府引导—市场运作—社会参与”的协同机制，确保多元主体在更新方案中的话语权。在发展权层面，建立“空间增值收益共享”机制，将更新后的土地溢价通过共同信托、专项基金等形式反哺社区公共服务，实现“空间更新—权利普惠—共同体巩固”的正向循环。正如列斐伏尔所言，空间生产的正义性，始于不同主体对“空间意义”的共同定义权。
实现共同性权利的正义分配，需要制度设计与空间实践的双重突破，体现权利共生的新空间伦理。 建筑空间的活化更新，本质是一场权利再分配的社会运动。当使用权利向多元群体开放、决策权利向社区草根下沉、收益权利向公共福祉倾斜时，活化的不仅是建筑的物理生命，更是社会的公平内涵。这或许是建筑活化最深刻的“活化”：让空间真正成为承载所有人生活意义的共同家园。
（三）社会空间多样性与效率原则：共同性的结构支撑
社会空间的多样性是城市活力的源泉，而效率是共同性可持续的基础，二者的平衡需依托治理结构的优化。
从多样性维系看，通过规划干预保留老旧街区、创意园区、混合社区等“异质空间”，避免单一功能区导致的社会隔离，为不同阶层、职业、文化背景的群体提供互动场域；从效率提升看，依托“智慧治理”构建精准化服务体系，通过数据整合实现公共资源的动态配置，在多样性中嵌入效率逻辑；从平衡机制看，建立“协商—反馈—调整”的弹性治理框架，将多元主体的需求转化为空间规划的变量，实现“多样性存续—效率提升—社会融合”的协同。
社会空间多样性的核心价值在于，它承认差异的正当性，而非以多数人意志压制少数群体的空间权益。正如简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中揭示的，城市的活力恰恰源于“无序的有序”——多样性带来的随机互动，正是共同性从“被动接受”转向“主动建构”的关键动力。北京“秀水街”接地气的原始活力交易市场至今令人回味，扼腕叹息。
效率原则为共同性提供支持，它通过资源优化配置、空间可达性提升、制度成本降低，确保共同性的运行不陷入低效内耗或不可持续的困境。这种效率幷非单一的经济效率，而是包含15分钟生活圈缩短通勤成本的空间效率、降低公共服务供给成本的社会效率、简化社区自治决策流程的制度效率的综合体系。
社会空间多样性与效率原则，犹如共同性的“左右翼”，前者确保共同性不沦为同质化的“集体牢笼”，后者防止共同性陷入低效率的“空想乌托邦”。在城市更新与社会治理中，唯有让差异在有序中共存、效率在包容中实现，才能构筑起真正扎根于日常生活的共同性。
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