中评社北京7月26日电／将楼市调控与开封府联系起来，实在是不搭嘎。作为我国首批历史文化名城、八朝古都之一的开封，以其4000年建城史和建都史的深厚底蕴，享誉天下的清明上河图，让人艶羡的文物遗存、城市格局、古都风貌而名满天下。现在，却因自己对“铜臭味”的贪念而自降身段。不过，站着说话不腰疼，旅游城市“收名不收利”，政府百姓过日子，须真金白银铺路。
三四线城市大多贪念楼市，但类似开封这类，把自己的命运系于别人的少见。开封所在的河南省是典型的单核省会，郑州一城大得惊人。2018年，郑州GDP过万亿大关，排名第二的洛阳，连郑州的一半都不到，开封更是只有郑州的五分之一。于是，当河南举全省之力做大做强省会，当郑州成为国家中心城市、枢纽城市时，河南其他城市只能想着如何傍上郑州了。
于是，郑州东南西北的四个城市——开封、许昌、洛阳、新乡，大家都争相做着“郑州+”的规划。开封与郑州的“郑汴一体化”，提了十几年了。古城地下遍布文物而无法开发，开封地方政府也顺势而为，在连接郑州、开封两市的郑开大道与东京大道中间的狭长地带，规划了一个40平方公里的新城，密集布局了运粮河、中意湖和汴西湖等三大楼市片区。
这是常规套路。古城属于全国人民，要好好保护，城市发展“一路向西”；楼市给政府百姓带来收入，也为古城保护贡献真金白银，保护与发展“两相宜”。2016年以来，借着郑州腾飞，靠近郑州的运粮河片区，贡献了开封楼市50%的销售量，开封地方政府可谓抓住了机会。但是，这个红利开封想要，许昌、洛阳和新乡都想要。你会讲故事，别人也不差。
再说，郑州的红利也不是取之不尽用之不竭的。红火3年后，郑州楼市开始趋稳，红利辐射近乎强弩之末。特别是，开封本地客户的购房需求（特别是改善型需求）在2016年-2018年基本消耗完了。连上几个台阶后，开封的房价几乎与郑州郊区持平。价差消失了，投资客自然就退潮了。即便想买房，也有大把可供选择，比如夹在郑州和开封之间的中牟县（隶属于郑州）。
由于长期依赖郑州，当城区购买力释放殆尽后，本地内生需求接不上棒。2019年上半年，开封楼市迅速下滑，多数在售项目去化率不足30%。一旦路径依赖形成，便锁定了发展的方向，放飞自己有心无力。不得已，地方政府想起郊县客户。作为人口大省，开封下辖的杞县、通许、开封县（现祥符区）、尉氏和兰考等总人口在400多万，进城购房的需求比较大。
于是，2017年5月“汴九条”中最重磅的措施——“3年限售”迫不及待地要被列入过时政策了。说迫不及待是因为，这个政策从出台到现在只有2年，还未真正检验3年内禁售的效力，就“被过时”了。没有办法，来自郊县的需求，被迫承担起存量房循环的启动器。限售退出了，存量房流转起来了，新房市场才有接盘的力量，整个市场才有望恢复往日的热情。
有了热情，新盘去化也好，2017-2018年海量土地开工也好，才能按部就班地向前推进。但是，从区位上看，这5个县都在开封市区的东南方向，与西边的楼市主力区域接头困难。所以，被政策激活起来的，有多少是城镇化过程中合理的住房需求？不得而知，托底信号却确定无疑。政策出尔反尔，前期论证如游戏，变相鼓励投资，与“房住不炒”和稳预期不符。
政策“一日游”说明，任何城市的地产要可持续发展，都不能寄望于外部红利，要有内生力量。这就是，做强主城区、做强主打产业，辐射外围，实现人口、产业、交通、服务与地产“4+1”的相互促进。类似开封，本该围绕独一无二的主城区旅游文化积淀做大文章，联通东南郊县做城镇化。即便城市收缩，也可以聚焦固本，做小而美、小而精的范本，城市一样繁荣、居民一样富裕。说到底，增长驱动、短期化倾向重，这与高质量发展背道而驰。
来源：证券时报 作者：李宇嘉（房地产资深研究人士）
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