中评社香港11月5日电／大公报报导，据世纪21 Q动力总经理杨永健分析说，过去一段时间，楼市出现了租金升、楼价跌的“怪现象”。在过去的高息环境下，楼市整体吹淡风，但疫情过后租赁市场持续畅旺，内地学生以至海外人才来港发展，使得楼价、租金出现背驰，这种现象一般不会长时期维持，因为买楼收租回报变得吸引，买家会趁低吸纳，楼市交投因而回升，楼价亦会跟随止跌。
综合来看，目前楼价、租金背驰的现象，或许会于短期出现改变。按差饷物业估价署全港私人住宅楼价及租金指数，原来整体私人住宅租金已经连续8个月录得升幅，如果扣除今年1、2月期间，整体租金曾轻微回落两个月，其间租金已几乎连升两年，累计升幅达13%，目前最新的租金已升至自2019年10月以来的近5年高位。
与此同时，私人住宅楼价指数却已连续半年回落，加上如果扣除今年3、4月间，整体楼价因应楼市撤辣而短暂回升两个月，实质上今年楼价跌浪已经持续一年半，其间整体楼价合计回调达23%，楼价跌幅远高于其间租金的升幅，一升一跌令整体租金回报持续上升，最新楼价已跌至自2016年8月以来的8年低位。
用家逐步转租为买
但上述数据或出现逆转，刚公布的9月私人住宅楼价指数尚未反映9月底减息带来的效应，10月份的私人住宅楼价指数料会出现轻微的回升。再者，租赁市场经过7、8月暑假内地生租楼热潮，整体租赁成交回落。差饷物业估价署9月全港私人住宅租金指数为196点，较8月份的195.9点只是轻微上升0.1点或0.05%，租金升幅显着收窄，相信10月份租金只会持平甚或轻微回落。
过去一、两年间，物业租金接连回升，但楼价持续回落，确实会令人有点摸不着头脑，但这种楼价租金背驰的现象，基本上只会是短暂的现象。长远来说，租金上升始终会带动楼价止跌回升，特别是楼市已踏入减息年代，过去定存息率高于租金回报的岁月将不再出现，目前租金回报升至3.5至4厘之间，加之减息效应令供平过租情况重现，亦会吸引用家转租为买。买楼收租的投资者增加，租盘供应增加亦会令租金回落，供平过租亦会令转租为买的用家增加，相信楼市可望加快止跌。 |
