美国住房市场的疲软，已经成功引起了美联储的注意。
The Economic Outlook Group in Princeton， N.J. 的全球首席经济学家Bernard Baumohl近日撰文指出，在市场欢呼地产行业重整旗鼓之前，应放缓脚步来更清晰看待美国经济前景，有九大理由支持美国楼市将迎来“完美风暴”。他预测30年住房抵押贷款利率可能出现反转，并于明年下半年达到6%。
Baumohl解释称，房地产产业包含了众多重要部门——银行、制造业、商品、国际贸易、交通，当然还有消费支出。没有比住房市场更能反映美国经济健康状况的指标。所以，美联储在制定货币政策过程中一直密切关注住房市场趋势，这一点也不奇怪。
Baumohl指出，这一担忧背后有一个简单的道理：没有一个强劲的住房市场，美国经济就无法保持良好的增长。而今年以来，美国住房市场没有丝毫强劲的迹象。
住房市场在2019年开局不利。从数据方面来看，本月早些时候，美国公布的1月新屋销售数据不佳，同比减少4.1%；另一方面，2月成屋销售则环比增加了11.8%，显然优于调查预期的增加5%。（尽管有如此反弹，同比仍下降了1.8%。）
Baumohl表示，在市场欢呼地产行业重整旗鼓之前，有必要暂缓脚步来更加清醒地看待美国经济前景，他相信美国地产行业即将迎来一个“完美风暴”。Baumohl的分析主要从需求、供给两方面展开，他分析了九大理由来支撑这一观点。
需求：购房者数量和能力面临挑战
从需求端看，婴儿潮一代人正在退休，而新生购房主力的购买意愿不强，加之购房税后支出增加、银行放款谨慎、抵押贷款利率未来有望抬升等因素，Baumohl认为，美国住房市场的需求整体疲弱。
1.美国家庭单元增长持续低于每年120万的这一长期趋势。这由几方面因素导致：第一，美国出生率今年持续下降，当前正处于30年来最低点。2017年出生人口数（最新数据）下滑至385万，自1987年以来最低。第二，白宫对美国入境移民 采取的新的限制措施。获得绿卡的入境移民人数在2017年同比下降了5%。政府目标是要将法定移民人数砍半。这里需要关注的是，入境移民对整个国家人口增长的贡献超过50%。限制移民入境美国，即潜在地减少了另一个重要的房屋购买需求。
2.千禧一代是推动下一波美国房地产市场购买的主力，婴儿潮一代正以每天1万人的速度在退休。但千禧一代目前负债累累，他们背负着创纪录的1.6万亿大学贷款。学生贷款的“严重拖欠”（至少逾期或违约90天）在2018年最后一季度达到创纪录的1660亿美元。千禧一代同时对未来的社保和医疗体制的偿付能力持怀疑态度，他们感受到更大的压力要为退休后生活储备更多的钱，而非将收入用来做首付购买一个房子或公寓。大萧条（2008－2009）对千禧一代的心理影响就更难衡量了。他们目睹了很多亲人朋友流离失所或者宣布破产，并亲眼见证着经济急速下滑刺破了长期以来房地产价值永不倒的信条。
3.2017年税法增加了购房者的税后支出，特别是对于那些面临较高州税和地方税的居民。潜在房屋购买者会重新计算后买房成本，与租房的租金进行权衡。
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