图1：香港社交媒体对香港楼市的相关词云图（中评智库大数据中心制图）
图2:1997年至2022年，香港本地生产总值与私人住宅售价指数（中评智库大数据中心制图，数据来源：政府统计处、差饷物业估价署）
中评社香港10月12日电／受美联储加息、经济增长放缓等因素影响，去年全港楼价创下1998年以来最大年度跌幅。今年初香港楼市在短暂上升后失去动力，尤其是近日因为按息上调令楼市再度冰封。中评智库大数据中心对香港社交媒体的舆情数据以及官方机构的统计数据进行分析后认为：香港楼价下跌牵动香港市民的心，近两年来香港社交媒体对楼市的讨论和关注度在经济议题中占比最高，香港市民对楼市的悲观情绪亦是最大，对香港楼市前景缺乏信心。此外，香港社交媒体也弥漫着关于“撤辣或减辣”的讨论，香港市民高度关注特区政府是否会在新一份施政报告中推出相关举措救楼市、救经济。
房地产是支撑香港经济的重要支柱行业，对香港经济有着重要影响。众所周知，一直以来房地产相关收入是香港政府最主要的收入来源之一，而香港的经济活动也十分倚重地产业，不仅房地产业与金融业高度捆绑，与房地产关联的庞大上下游产业也触及香港经济方方面面。房地产与香港经济可谓休戚与共的关系，这也导致了楼市的表现直接影响到香港经济。如图2所示，香港本地生产总值与私人住宅售价指数变化基本呈现正相关，特别是去年私人住宅售价指数明显下跌，与香港GDP的下降趋势同步。由此可见，私人住宅楼价是香港经济的晴雨表。
香港楼价下跌引发香港市民高度关注，如图3所示，近两年香港楼市处于整体下跌态势，尤其是去年出现了断崖式下跌，私人住宅售价指数在去年12月跌至334.7，全年楼价累跌超过15%，创下1998年以来最大年度跌幅。随着楼价的急速下跌，香港社交媒体出现大量业主劈价、蚀本卖楼、发展商劈价售楼等有关消息，这也导致香港社交媒体对楼市的关注度在近两年快速上升，并且在今年8月达到了近四年来的最高峰，每次楼价降到低点时都会引来一波香港市民的关注高峰。可见，楼价的波动直接牵动着香港市民的心。
楼市被香港市民视为观察香港经济的象征性指标，如图4所示，去年3月美国加息以来，香港社交媒体对主要经济活动的关注度中，楼市位居第一。由于楼市、股市遭遇“双杀”，消费和贸易不如预期，香港市民对香港楼市、消费、贸易和股市普遍不太乐观。其中，香港市民对股市的悲观情绪占比最高，但对楼市的悲观情绪规模最大。如图5所示，随着香港市民看好通关楼市的乐观预期消退，加之美联储加息未有定数，目前社交媒体弥漫着对楼市的悲观情绪，达到近五年来高位。由此可见，楼市直接影响着市民对香港经济的信心。
进一步分析发现，如图6所示，香港市民不看好当前楼市的最主要原因是息口高企。近两年美国加息也带动了香港按揭利息的上升，上个月香港汇丰等多家银行再度将H按实际封顶息率上调至4.125厘，而P按也已上升至5.875%甚至更高位。不少香港市民认为，目前息口走势未完全明朗，利率提高直接导致置业成本上升，供楼压力也随之上升，对于投资者而言，当前银行定存利率也比投资房子租金回报率更有吸引力。此外，目前香港经济复苏乏力、市面上涌现移民急售劈价盘、不少发展商竞相降价出售新盘回笼现金，加之特区政府尚未采取调整辣招税救市等，这些因素也都在不同程度上影响了香港市民对楼市的信心。
随着楼市下跌，香港在近两年也开始出现不少负资产。如图7所示，香港住宅楼价在去年首3季下跌8.5%后，第四季再跌超过7%，这也直接导致去年第四季末负资产宗数急增至12164宗，不仅比上季增加近22倍，更为自2005年首季录得1.4万宗以来最高水平，甚至比2008年金融海啸时期的1.1万宗还要高出11%。此外，仲量联行8月最新楼市报告预计，整体楼价今年以来的上涨将在第三季度末被抵消，并且负资产案例数量将超过一万宗。有观点担心，如果美国持续加息，香港负资产问题可能成为香港金融潜在的风险点。
由于楼市下跌，香港社交媒体对“撤辣或减辣”的讨论声量及关注度在近两年出现明显上升。如图8所示，去年施政报告发布前后，关于“调整辣招措施”议题的讨论就引发一个关注小高峰。过去的两个月，由于香港各界呼吁“撤辣或减辣”的声音高涨，加之财政司司长陈茂波9月22日也有所松口表示，楼市现况与引入辣招时不同，会密切关注楼市发展。因此，香港社交媒体对“撤辣或减辣”的关注度也达到了近三年来的最高位，并且引发香港市民的热议。有观点认为，地产业是当前香港经济的命根子，一旦香港楼市进入冬眠状态，整个实体经济将一同进入冰河时期。也有观点认为，当前楼市正步入寒冬，在当时楼市快速上涨时期推出的“辣招”目前已不合时宜，特区政府应该把认真考虑“减辣或撤辣”，尽快为楼市拆墙松绑及减辣稳住楼市，防止香港楼市持续下跌、一蹶不振。
值得注意的是，尽管去年特区政府针对人才在港置业出台了“退税”政策，但这项政策在具体的实施中并未取得理想效果。众所周知，买家印花税是针对非香港永久居民身份或公司名义购买者，在15%从价印花税基础上还需再额外多缴另外15%印花税。如图9所示，该项“退税”政策推出一年来，买家的印花税宗数累计仅有611宗，并没有明显增长，甚至处于近九年来的低位。由此可见，“退税”政策并未真正解决人才置业门槛高的痛点问题，难以吸引人才在港扎根安家。
中评智库认为，香港楼市正面临近年来最严峻的挑战，香港特区政府应高度重视，及时推出有力举措，避免出现“灰犀牛效应”。从宏观经济层面而言，地产是香港重要的经济支柱及命脉，楼市的表现直接影响到香港经济、香港财政收入来源、银行体系的稳定以及市民对香港经济的信心，因此救楼市就是救经济。同时，我们也应该看到香港楼市有其特殊性，由于香港近45%人口居住在政府公营的房屋，因此私人房屋对于香港市民而言不只是用来住的，更具有金融属性，被许多香港市民尤其是有产者视为财富象征，倘若财富大幅快速缩水势必会引发香港人心不定乃至社会的安定。正所谓，信心赛过黄金，稳住楼市不仅能够为香港市民注入一剂强心针，也能够更好地发挥香港楼市造血功能，为香港经济复苏乏力注入动力。
（记者：秦姝；分析师：李希桐；工程师：莫瑾；研究员：刘韬）
图3：2020年以来香港楼价指数及社交媒体对楼市关注度（中评智库大数据中心制图，数据来源：差饷物业估价署）
图4：2022年3月以来香港社交媒体对主要经济活动的关注度及悲观情绪占比（中评智库大数据中心制图）
图5：2018年以来香港社交媒体对楼市的悲观情绪占比变化（中评智库大数据中心制图）
图6：香港市民看淡香港楼市的主要原因分布（中评智库大数据中心制图）
图7：香港负资产住宅按揭贷款宗数及涉及金额（中评智库大数据中心制图，数据来源：香港金融管理局）
图8：香港社交媒体对“撤辣或减辣”关注度（中评智库大数据中心制图）
图9：买家印花税宗数及税款（中评智库大数据中心制图，数据来源：香港税务局）
