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房产税：一个潘多拉之盒

http://www.CRNTT.com   2010-07-07 10:30:33

房产税到底能否降房价？ 　　政府是公共服务的卖家，纳税人是公共服务的买家。正常的情况下，买家是希望商品或服务的价格越低越好，而卖家希望价格越高越好。在中国，在房产税问题上，这个问题倒过来了，很多纳税人在呼吁加税，原因在于他们认为房产税是个神奇的东西，这个东西可以让房价降下来。 　　在这样的背景下，政府房产税开征的理由也很理直气壮：抑制房价过快增长或者降房价。据很多经济学家的分析，在持有环节的征税会增加房产持有者的成本，从而让他们倾向于放弃房产，这将会增加市场上二手房产的供应，从而改变市场上的供求关系，进而降低房价。 　　这样的逻辑其实似是而非。其荒谬之处在于只看到了影响供求的其中一个可能存在也可能不存在的因素，而对其他因素视而不见。 　　首先，征房产税本身并不增加房产的数量，并不能从根本上改变供求关系。耕地红线的限制本身限制了城市土地供应的数量，这是中国土地市场的一个基本面，同时在这个基本面之上又得加上宏观调控导致的城市住宅土地供应的进一步减少，使得住宅市场供不应求成为相当长一段时期内房地产市场的基本面。土地供应的不足，尤其是中心城市土地供应的紧张，导致住宅市场会在相当长时间内以供不应求为基本面。再加上这几年宽松的货币政策导致的通货膨胀，超量的货币追逐有限的房产，在这个背景下，住房价格长期是看涨的。而房产税并不能改变住房数量有限的现实，而只能白白增加老百姓持有房产的负担。 　　其次，房产税针对二套房以上的房产征税，其实是对租房市场的打击。这种打击其实是毫无道理的。居民拥有二套房以上的房产，是城市之所以存在租房市场的原因。如果所有人都只拥有一套房，很难想象会有租房市场存在，如果真是这样，一个国家内的人口流动就会停滞，而人口流动的停滞就意味着经济的停滞。我们可以分析一下，房产税征收的后果：首先房主会把房租提高到足以覆盖房产税成本以及其应有的房租投资回报的程度，例如原来月租为3000元的房子，如果房产税为每月1000元，那么房主就会把房租价格提高到4000元，或者3000元到4000元之间的一个价格，而一定不会保持原来的3000元的价格，因为如果投资回报不足的话，很多房主就可能会放弃出租房屋，宁可空置。结果是租房者的负担比以前更重。在这种情况下，就会有部分租房客转而选择购房，这就会增加社会上的买房需求，从而推高房价。 　　原因就在于，人们的住房需求没有改变，只不过在买房和租房之间进行选择。购房的需求下降，租房的需求就会上升；租房的需求上升，则购房的需求就会下降，这二者是有替代性的。因此，从这个逻辑上来说，房产税是可能推高房价的。 　　总之，无论从哪个方面来说，出台房产税都不是一个好主意。这个税种在目前的情况下，既不能彻底解决地方财源问题，也不能抑制房价，在合法性上也备受质疑，实际征收过程中也可能因逃税抗税而形成社会不稳定之源，这样的政策，可能不是房地产市场稳定的福音，相反倒可能是释放出不可控制的魔鬼的潘多拉盒子。

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