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经济转型应限制房地产业过度扩张

http://www.CRNTT.com   2014-03-20 09:06:49

三是商品房销售面积大幅增长。 　　2000-2012年，全国累计实现商品房销售面积82.07亿平方米。其中，2012年实现商品房销售面积11.13亿平方米，约为2000年的4.97倍。从增速看，2005年同比增速最高，为45.13%；2008年最低，为同比下降14.72%。值得注意的是，2009年全国商品房销售面积增速为2001-2012年期间的历史第二高位，同比增长了43.63%。 　　从趋势看，从2010年开始，全国商品房销售面积增速呈环比下降趋势。商品住宅销售均价也出现明显增长，2012年全国商品住宅销售均价为5429.93元，约为2000年的2.78倍。分区域看，一线城市北京、上海核心区域住房销售均价上涨近10倍。 　　四是房地产对经济增长的带动作用显现。 　　据有关部门测算，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动，每年可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。1998-2012年期间，房地产开发投资对GDP拉动的效果非常明显。1998-2006年期间，房地产开发投资增速与GDP增速同向运动，相关系数为0.375，而2007-2012年，两者的相关系数为0.661. 　　这些情况表明，1998-2006年期间，中国经济增长动力除投资驱动外，外需的稳定增长起到了支撑作用。但到了2007年后，受美国次贷危机酝酿及演变，外需萎缩，对宏观经济增长的驱动作用下降。此时扩大投资，特别是扩大房地产开发投资已经成为稳定经济增长的重要支柱。 　　宏观经济难以支撑房地产业继续扩张 　　文章分析，过去相当长时间房地产业持续扩张为中国宏观经济长期保持较快增长注入强大动力，同时也满足了人们日益增长的高品质住房需求。但同时也看到，由于房地产业天然存在滋生泡沫的可能性，特别是房地产与金融的高度融合蕴藏了较大的宏观经济金融运行风险，且部分城市房价和租金已经过度偏离居民收入，未来宏观经济将难以继续支撑房地产过度扩张和房价高位上涨。 　　一是未来住房需求快速增长后劲不足。 　　2000-2013年，全国已经累计实现商品房销售面积95.12亿平方米。按照2013年末城镇常住人口7.3亿计算，人均居住面积13平方米。如果再综合考虑历史销售面积，人均居住面积将更高。2013年，全国房地产开发企业房屋施工面积66.56亿平方米，房屋新开工面积20.12亿平方米。截至2013年末，全国商品房待售面积4.93亿平方米。尽管房屋施工面积和新开工面积在形成商品房销售时点上存在差异，但毫无疑问，未来住房供应将相对充裕。 　　从历史趋势看，2008年以前住房需求可能更多是真实住房需求驱动，主要表现在商品房销售面积持续保持较快增长，2001-2007平均增速为22.95%；2008-2013年平均增速为10.49%，较前一阶段下降了12.46个百分点。这一方面是因为前一阶段住房需求集中释放，另一方面也是因为国家采取了行政调控的措施。从2011年开始，中国计划在未来五年新建保障性住房3600万套。综合来看，未来中国住房需求保持快速增长的后劲不足。 　　二是房地产驱动经济增长的质量开始下降。 　　在资本形成中，土地购置费用作为其他费用纳入房地产开发投资额中，有可能夸大房地产开发投资对宏观经济的拉动作用。由于土地购置费并不形成生产性消费，仅作为一次性投入，无法形成投资乘数作用，因而降低了房地产开发投资驱动宏观经济增长的质量。数据显示，1998-2012年期间，房地产开发投资与GDP的比重逐年上升，由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%，这表明，在不考虑其他因素作用下，为形成1个单位的GDP需要投入更多的房地产开发投资。 　　这种情况在2013年表现尤为明显，虽然2013年全国商品房销售面积同比增长17.3%，房地产开发投资额同比增长19.8%，均高于2012年水平，但2013年GDP增速却较2012年出现了下降。当然这种影响作用还要受到其他因素的影响。但显而易见，由房地产业扩张驱动宏观经济增长的质量将会逐年下降。

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