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我们需要什么样的房地产调控

http://www.CRNTT.com   2013-08-12 08:38:56

文章认为，房地产调控10多年之所以完败的原因的确很复杂：复杂的利益纠葛，特别是地方政府庞大的财政利益使得政策的执行力大打折扣。但最根本的是，政策的傲慢和偏见以及对市场基本规律的漠视是调控失败的主要原因。仔细观察，过去10年，房地产盛宴的最大受益者是地方政府，从2000年到2012年，土地财政收益上涨了几千倍，土地出让金年收入超过了3万亿，占很多地方财政收入的50%以上。过去10年，在这种巨大的利益面前，期待出台真正切断利益关联的政策无异于与虎谋皮，政府在房地产市场的越位、错位和缺位就比比皆是。 　　政府一方面要继续获取巨大的收益，另一方面要“讨好”民意，所以在政策的选择上就会绕开实质性的问题，只会出台一些不痛不痒虚张声势的政策。过去10年房地产调控最大的问题就是“偷懒”，就是讨巧，就是回避真正的问题：土地供应的问题，有严重缺陷的预售制度问题、房产税的缺失问题、住房信息的不透明问题等等。过去的管理层，试图在不损害土地财政和地方政府利益的前提下，通过所谓的调控政策赢得民意的支持，这很显然是一个可悲的囚徒困境。有开发商认为，中国的房地产调控政策太严了。事实上，从全球看，没有任何一个国家在房地产方面对开发商、对炒房、对囤地会如此宽容，也很难想象，一个人拥有几十套甚至上百套住房不需要承担任何成本，中国的房地产政策是太宽松而不是太严了，开发商多年来的抱怨，不过是在唱一出高技巧的双簧而已，一边抹着眼泪，一边数钱数到抽筋，根本原因，是过去政策暗中维护开发商的利益。 　　文章分析，中国房地产市场经过10多年的发展，不仅基本面发生了很大的变化：从过去的绝对短缺已经向供需基本平衡过渡，用大口径计算的人均住房面积已经超过了40平方米，同时，地区的差异更加明显，三四线城市，住房供应过剩，而一二线城市，结构性的短缺依然存在。过去行政性调控政策引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。同时，我们看到，由于房地产市场长期以来缺乏一个稳定的长效机制，只顾调控，而从来没有在房地产的制度性建设方面下工夫，从而导致问题越来越严重。中国目前的房价无疑是全球最不合理的之一，但如果制度缺乏，如果维护这种不合理价格的各种因素继续存在，这种不合理的价格还会更加不合理，最终有一天会崩盘，从而重创中国经济，对此千万不要抱有侥幸心理。人类历史至今，任何一个疯狂的市场从来都没有逃脱崩盘的命运。 　　文章最后说，在这种情况下，在承接过去10年调控遗留下来的高房价的遗产的同时，一定要下决心告别调控思维，转向制度建设和长效机制。上届政府多次表示，要抓住房地产调控见效的有利时机，出台制度性的举措，然而，从来都只听到调控的楼梯响，而不见制度的人下来。以限购为例，限购本来相当于做手术打麻药，但在打了麻药之后，却一直忘记去做手术，解决房地产制度建设缺失的问题。在未来的制度建设上，无论是宏观的土地垄断问题，小产权房阳光化问题，还是房地产调节税，信息联网，以及住房保障的立法和不动产统一登记制度建设问题，对于房地产市场的稳定健康发展，其重要性远远大于调控。对于日益严重的房地产泡沫而言，也许只有抓紧建立制度性的长效机制，才能化解泡沫破灭的危险，或者减轻破灭的痛苦。

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