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房地产调控政策重心应当放在哪里

http://www.CRNTT.com   2010-09-13 07:48:05  


 
  深化土地出让制度和财税体制改革,抑制地方政府对土地财政的依赖

  文章表示,2000年以来,中国城市化水平不断提升,已从36.09%跃升到目前的47%。伴随城市化进程的加快,房地产热持续升温并快速推高了土地出让价格,最终又推动了房价的急剧攀升。在此过程中,地方政府不仅从土地一级市场上直接获取了巨大土地增值收益,而且在土地二级市场上也间接获取了大量的税费收入。

  目前,一些地方的土地出让净收入占政府预算外收入的比重已超过60%,土地二级市场带来的税收收入(不含城市基础设施配套费和教育费附加)已达到地方财政收入的25%,部分城市甚至达到50%,地方政府对土地财政的依赖性越来越大。

  事实上,在现有的税收体制下,地方政府要做到“一要吃饭,二要建设”,土地财政的形成是一种客观必然,其进一步的逻辑就必然是推高房地产的开发成本和价格。目前,土地购置费占商品房价格的平均比例畸高。有权威人士认为是35%左右,国土资源部认为是20-40%,全国工商联则认为是58%。

  由于房地产商在土地一级市场上付出的代价,必然要通过二级市场转嫁给消费者。所以,地方政府在很大程度上是房价过快增长的重要推手。因此,解决房地产价格高企问题,必须首先使过高的土地成本降下来,必须摒弃地方政府对土地财政的依赖。

  首先,地方政府应科学制定住房供给规划,根据市场需求确定住宅土地供应,定期公布土地收支,接受社会监督,以规范土地市场的交易行为和交易秩序。

  其次,地方政府应定期核查、清理开发商囤积的土地,公布所有被囤积地块的信息,包括出让时间、囤积时间、囤积原因、开发现状等信息,使开发商和地方政府的土地信息能够得到社会公众的监督。

  第三,改革现有土地增值税征收办法,扩大土地增值税的税基,将地方政府土地出让净收入纳入土地增值税应税范围。同时,应将土地增值税调整为以中央级收入为主的共享税,从而加大中央对地方出让国有土地的调控力度,抑制地方政府的卖地冲动。

  第四,开征物业税。从国际经验看,开征物业税在短期内并不必然达到抑制房价的目的。在房地产市场需求弹性较小的情况下,征收物业税还会抬高房价,抑制市场的正常交易。但是,从长期看,征收物业税不仅有助于完善税收体系,促进增值税、所得税、财产税“三驾马车”均衡发展,而且有利于规范房地产市场交易秩序,抑制投机需求,增大持有房产的成本,使房价保持稳定与理性。同时,也有利于促使政府注重城市配套与社区服务,提升存量房地产价值,从而增加政府税收。物业税问题的关键不是应否开征,而是如何解决好税基、税率以及技术支持等问题。 


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