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高房价背后的制度缺失

http://www.CRNTT.com   2010-03-29 08:40:17

土地制度的“双轨制”人为因素和灰色地带过多，为“寻租”和“创租”提供了便利，这就是为什么科研用地可随意改变为商业住房用地，打着扶贫的海上养殖项目可改建成“海上皇宫”等咄咄怪事不断出现的制度条件。“双轨”制的“多元”价格滋生的财富诱惑使得各级政府和企业纷纷界入土地市场，各显神通。政府以既是“裁制员”又是”运动员”的身份介入地产市场，以低价拿地和高价卖出的方式，从“一进一出”的溢价中获得巨额土地收益。2009年杭州土地收益高达1300亿元，北京、上海的土地也收益不菲，而土地收益使用和分配的监管缺位却导致国有土地形式上全民所有，但真正落实到民生、公共品服务上并不多。谁能给老百姓一笔放心账？在国外最耀眼的楼宇是商厦、公司写字楼，在中国，旧城改造中一栋栋政府办公楼拔地而起（许多镇级政府人均办公室面积超过200平方米），公车、公宴、公款出国的奢华让世人咋舌。一边是大量的廉价划拨、协议出让名目繁多的土地，而另一边，与百姓生活密切相关的居住用地却只有“招拍挂”一条路，加之土地市场上“卖方”只有地方政府一家。那么，这种垄断格局拍出天价的土地就成了一种见怪不怪的常态。  　　在中国，土地不仅是政府财政的重要来源，也是企业撬动金融杠杆的利器。许多人为公开房价成本构成打得不亦乐乎,以为这样可以搞清房地产企业“暴利”来源。其实，房价与成本的差额并非企业的“暴利”的唯一来源或主要来源，而真正“暴利”来自企业金融杠杆的运用。2009年土地招拍挂之所以成为众多国企、上市公司追捧的对象，他们不惜血本的拿地、抬高地价，目的并不在真正从事房地产开发，其原因在于土地是撬动金融的杠杆。一方面，“天价的土地”可以提升上市公司的资产价值，进而推高公司的股票价格，从资本市场上获得更多金融支持。另一方面，土地是最佳抵押品，价值上百亿元的土地可以使企业从多家银行获得巨额的信贷支持。有了国家的钱、银行的钱和股民的钱，只要公司经营收益率为正，企业利润率就可以成倍的放大，这才是土地金融的魅力所在和房地产企业获得“暴利”的秘诀。

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