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智库观察：抑制城市化成本才能扭转房价涨势

http://www.CRNTT.com   2017-03-31 10:17:56

中评社北京3月31日电／继2016年“9.30”之后，2017年3月17日，北京楼市调控再度加码。新政要求“认房认贷又认离”，并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。继北京市连续出台调控新政后,3月29日，杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。至此,本月已有25城启动或升级了楼市调控政策。 　　3月各地楼市调控小高潮的再度掀起，显然与2月局部地区楼市重新出现异动有关。据中国社科院财经战略研究院大数据房价指数（BHPI）监测发现，2017年2月房价在总体稳定的同时，部分城市调控政策效力有所减退。局部楼市经历短暂沉寂后迅速升温，个别城市出现“二月疯”。BHPI指数显示，2017年2月，30个样本城市中，有25个环比上涨，其中19个环比涨幅在1%以上，另有4个城市房价环比下跌。25个环比上涨城市中，有14个城市环比涨幅较上月继续扩大，11个城市环比涨幅较上月收窄。环比涨幅较高，并且涨幅较上月继续扩大的，依次有武汉、北京、青岛、石家庄、广州、济南、成都7个城市；环比涨幅较高，但涨幅较上月收窄的，依次有廊坊、重庆、天津、惠州、长沙5个城市。预计未来还将有更多的城市加入调控加码行列。 　　说到房价上涨，人们不可避免地要提及货币放水及饥饿土地，但这只是表层因素。2015年以来本轮楼市上涨的深层次驱动因素，是城市化进入追求品质的新发展阶段。随着城市对品质要求的提高，城市化成本已经迅速上升。由于现行政策制度下，是否享受城市公共服务与是否购房高度绑定，城市化成本的上升必将体现在楼市的持续发热上。一位新人进入城市特别是特大城市，需要付出比以前高得多的代价来先购房。打个不恰当的比喻，中国的城市化进程就像一辆开往春天的巴士。目前已经有大半的人在车上，而还有小半的人仍没有上车。已经上车的人要求进一步提高乘坐舒适性，要求清理各类上车未购票者（无房户）、限制后续上车人数，并扔掉已经存在的大部分临时板凳（各类违建、小产权房、城中村及贫民窟）。这势必造成车上空座难求，尚未上车的小半人群要想上车必须支付高价（房价上涨）。胆子大的，可以先高额借贷挤上车再说（高杠杆购房）。胆小的，只能望车兴叹。而对于已经上车的人来说，票价涨上天和他们关系也不大（二手房换购）。这是当前中国楼市的基本现状。由于追求城市居住品质是基本的社会发展趋势，且中国城市人口已经占了数量上的优势，所以中国房价上涨的趋势很难扭转。 　　尽管在在房价取代户籍成为新的城市化门槛的今天，房价上涨的趋势很难改变。但住房产品归根到底是个金融产品，卖的是今后数十年的城市预期。没有金融杠杆，是断难以支撑高价交易的。这意味着，紧缩住房信贷，对抑制房价有立竿见影之功。而反观北京等城市新出台的调控政策，其中“认房又认贷”措施，将有效降低住房可用金融杠杆。预计随着2017年3月17日以来北京等多个城市对调控进一步加码，对稳定热点城市短期楼市将有积极效果。短期内，主要热点城市房价将进入稳中有降阶段，成交量萎缩。

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