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谈谈“香港化”

http://www.CRNTT.com   2015-03-17 09:43:10

为什么会香港化？ 　　高房价当然是因为香港政府从来没有管过房价，收入分配差距与财富差距较大，也因为香港没有采用累进税制和遗产税。这些都指向香港的自由放任政策。 　　弗里德曼认为，尽管英国的经济制度曾颇具社会主义色彩，但作为英国殖民地的香港却实行了自由放任政策，这主要归功于英国人郭伯伟(John Cowperthwaite)，在主持财政司时，郭伯伟坚持低税率、不干预经济，甚至拒绝收集经济统计数据，担心这会给政府官员以增加干预的借口。这一“积极不干预”政策，取得了巨大的成果。第二次世界大战后，香港是个非常贫穷的小岛，人均收入仅为英国的四分之一，尽管英国在同期也经历了高速的增长，但到97香港回归中国，香港的人均收入同英国基本持平。 　　很多人将香港今天的现状归结于自由放任政策，如单一低税率保护了富人的利益，不干预市场运行使得垄断企业横行、掠夺了普通人的利益等。这些说法看起来似乎是对的，但其实是似是而非。实际上，郭伯伟时代的香港确实是自由的，那时香港也并没有出现“香港化”的趋势。香港化是另有原因。 　　土地限量供应导致房价高 　　香港的土地可谓是寸土寸金，总面积仅1100平方公里，略高于上海的1/6，略低于北京的1/15，但人口却高达720万，整体来看，香港人口密度很高，远高于上海和北京。即使如此，香港还是有高达三分之二的土地是林地、草地、荒地、湿地和灌丛，这些土地不做建设用地开发。城市建设用地仅占总面积的23.9%（2013年），按此计算，人口密度高达2.74万人/平方公里。 　　问题是，香港政府对此毫无要纠正的迹象，从2000年到2013年，长达13年，香港住宅用地仅增加了9平方公里，合900公顷，比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷，平均每年仅增加70公顷，是上海一年的十四分之一。商业用地13年时间甚至仅增加了100公顷，年均7.7公顷。 　　寸土寸金的香港，把半数以上的土地不做开发，保持林草湿地状态，如果认为这是保护生态，无疑是非常幼稚。而这些从本质上讲，都可以归结到香港的“土地批租”制度，以此形成的既得利益群体没有丝毫动力去放开土地供应，平抑房价。 　　就近三十年来看，香港房价周期可以划分为三个阶段：1985年到1997年、1998年到2003年、2004年到现在，这三个时间段分别对应着三件事： 　　第一，1984年《中英联合声明》的签署。香港房价的崛起于《中英联合声明》，声明列明英方于过渡期内（1984年－1997年）每年只可卖出50公顷土地，初衷是中国担忧英国超售土地，使得未来香港无地可卖。这一政策客观上限制了土地供给，成为香港房价长期上升的基础，从1986年到1997年保持着年均23.08%的增速，其中1992年的增速超过42%。 　　第二，1998年亚洲金融危机来临，香港成为金融危机的重灾区。香港房价从1997年的历史最高点迅速下跌，平均跌速为15.05%，1998年一年就跌掉31%，房价在2003年达到历史最低点，较1997年跌去63.3%，可谓十分惨烈。 　　第三，新的土地批租制及CEPA启动。2003年的香港，商品房市场惨淡，居民对住宅消费的信息低迷，这也使得开发商不敢拿地开发，政府手中的地也卖不出去。定期拍卖土地的政策受到严重的挑战，流拍的不在少数。为此，港府在2002年推出了“救市九招”，包括停止供应土地、停止公共住宅建设（每年八万五千套）、宽松货币等，并于2004年开始，采用“勾地”机制来维持地价。 　　随后，陆港签订CEPA协议，启动内地居民来港自由行，极大的扩展了香港住宅的需求，同时2003年起，也是内地居民收入与财富增长的黄金十年，大量的内地居民赴港置业。更稀缺的土地供应政策（供给少）和更庞大的购买人群（需求多），成为最近十年香港楼市火爆的主要支撑点，年平均增速为15.69%，在2010年，房价回到1997年的历史最高点，当年增速高达21.12%。到2013年，香港的平均房价已经高达12.6万港币/平方米。

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