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打造楼市调控升级版

http://www.CRNTT.com   2013-05-03 09:01:56

新形势 　　文章认为，当前国内房地产市场面临新的宏观经济背景：中国经济不转型难以为继，在“中国梦”的愿景下，新一届政府对中国经济的施政指向—打造中国经济“升级版”。什么是中国经济的“升级版”？目前尚未有一个明确的内容阐释，但可见的是—政策着力点在于扩大内需，而最大的内需在于新型城镇化。新型城镇化的核心是“人”的城镇化，在于强调人本和可持续。因此，中国经济“升级版”要想获得成功，房地产市场也必须进入“升级版”。在中国经济“升级版”的总体格局下，楼市面临着以下“三个时代”的新形势。 　　一是经济进入中低速增长时代。未来10年，中国经济处于“爬坡过坎”的关键时期，习惯中低增速是必然趋势，“十二五”的年均GDP增长目标也仅在7%。4月8日，国家主席习近平在“亚洲博鳌论坛”上强调：“中国提高经济增长速度不是不可能，但中国不想增长过快。”这也是中国经济打造“升级版”，政府主动控制速度，加快转变发展方式，把推动发展的着力点转到提高质量和效益上来。当前，全球经济尽管没有变得更坏，但整体形势并不乐观，加上中东地区的动荡局面和朝鲜半岛的紧张形势，给疲弱的经济复苏投下阴影。中国经济尽管一季度GDP增速为7.7%，呈现企稳回升态势，但仍面临内忧外患：海外热钱流入国内的压力显着增加，人民币跨入6.2时代；1450家公司披露年报，近半数净利润下滑；地方财政“缺口”放大，明年1.2万亿地方债务承压，据悉各大行不敢批5000万项目；不少跨国公司在中国实施大规模裁员，裁员潮突袭白领……在此情势下，国务院要求，促进经济持续健康发展，要把稳增长、控通胀、防风险三者统筹考虑。未来一个时期，新一届政府将坚持稳中求进，“把更多力气用于推动经济转型升级”，经济增长告别“保八”时代。 　　二是房地产行业进入寡头时代。2011年以来，新一轮房企整合潮进入加速阶段。而2012年下半年以来楼市的持续回暖，龙头房企用业绩证明了市场的嬗变。2012年，万科在房企“千亿俱乐部”里不再孤独，绿地、保利分别以1078亿元和1018亿元挤进“千亿俱乐部”，标志着寡头时代的来临。与此同时，龙头房企的市场份额逐步上升，土地市场也成为万科、保利、绿地、龙湖、华润等“大佬”们独舞的舞台，房地产行业的“马太效应”日益明显，行业并购整合或进一步加剧。多家品牌房企公布的销售数据显示，今年一季度大型开发商销售金额和销售面积大都实现同比增长，14家企业销售额过百亿。在此背景下，龙头房企的优势进一步确立，行业集中度继续提升，房企格局将进一步分化。 　　三是楼市进入“不差房”时代。在“中国发展高层论坛2013”年会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前中国人口户均1.02套住房，中国住房最短缺的时候可能已经过去。下一步住房的发展要考虑住房质量和城市结构。而另有学者在此基础上考虑超过60亿平方米的小产权房面积，认为实际的住房套数远远超过2.2亿套。并利用城镇和农村人均住房面积、近年来住房的增量供应和住房在建面积等数据来进行佐证，得出中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场。实际上，房屋高空置率的局面也可间接印证楼市的“不差房”，尽管准确的数据始终是个黑箱。目前二三线城市“鬼城”的涌现，和此前一线城市住宅平均黑灯率超三成的调查报道，足以说明楼市高空置率的现象。房子是用来住的，不是用来炒，但在中国特色的房地产市场，很大程度上却形成了“房子是用来炒的，不是用来住的”的尴尬格局。连SOHO中国董事长潘石屹也在微博上“喷火”：“中国现在房子已经不紧缺了，只是有人房子多，有人没房住。”何况今年中国老年人口将突破2亿大关，老龄人口占比越来越大，未来房子或将趋于过剩。

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