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城镇化背景下的房价上涨逻辑

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11

文章称，大中城市的房价高涨并不是“价高者得”的招拍挂制度造成的。该制度在城镇化过程中的作用机制和逻辑链条是：城镇化导致对住房需求增加，引致房价涨；房价涨使土地价值被发现，导致地价涨；地价涨使政府土地财政收入增加，从而有财力用于城镇基础设施的改善。这样一个过程不断地进行，最终就是一个城镇化完成的过程。 　　有一种观点认为，现今普遍实行的“价高者得”的土地招拍挂制度存在着推动房价上涨的机制：地产商通过高价获得土地，势必要通过高价卖房才可以将地价的成本消化掉，并且地价倍增的态势，会连带同一区域的楼价上升。这从短期来看，似乎是存在着这样一种逻辑关系，但从较长一个时期看，由于房地产领域是一个竞争比较充分的行业，没有哪几个房地产商能够完全进行垄断经营，因而其价格最终还是要由当地实际的住房供给和住房有效需求来决定。也就是说，开发商竞标高价拿地也是存在着不能将地价成本消化而发生亏损的风险的，并非越高越好。即使是大的国有房地产企业，它们这几年凭借比较容易获得银行大额贷款的优势和集团公司的支持，在一些大城市频获“地王”称号，使民营房地产企业望地兴叹，但其实这里面存在着国有集团公司或国有控股公司内部的价值转移问题，比如拿了价值连城的地块后公司在资本市场上的价值可以提升等等，而非真的都指望在原地块能收回成本。 　　 　　针对招拍挂制度“价高者得”可能推动房价不断上涨的不足之处，一些城市试点了非价高者得的“限地价，竞政策性住房面积”的出让方式，即先限定地块的合理最高上限地价，开发商报价达到这个价格后改现场投报配建政策房面积，谁投报政策房面积多，谁就以合理最高上限地价拿地。这种将政策性住房建设的因素纳入招标当中无疑是一大进步，但人们也担心这种多指标的带有不少人为评价指标因素在里头的方式是否会产生新的“寻租”空间和行为。其实，在不否定“价高者得”的核心内容的原有的招拍挂制度框架中加入政策性住房建设等因素也是可行的，并且可以防止人们所担心的“寻租”问题的产生。比如，可以事先设定参与竞标的房地产商的必要门槛，防止品质不好的地产商为了短期利益参与竞价炒作，而不是竞标后再组织考核其是否最佳的中标者。也就是说，在考虑完善招拍挂制度时加入新的因素，包括规定在特定面积的待拍卖地块上应该建设多少面积和容积的政策性住房等等，都应该事先规定下来，在包括这些相同的附加条件的基础上，各家开发企业展开公平、公开的竞价，最后还应该是价高者得，因为在其他条件都同样符合的情况下，价高者得最公平，土地的出让收入也最高，土地价值得到了最大化实现，政府才有财力用于城镇公共设施和公租房的建设。 　　实际上，大中城市的房价高涨并不是“价高者得”的招拍挂制度造成的。该制度在城镇化过程中的作用机制和逻辑链条是：城镇化导致对住房需求增加，引致房价涨；房价涨使土地价值被发现，导致地价涨；地价涨使政府土地财政收入增加，从而有财力用于城镇基础设施的改善。这样一个过程不断地进行，最终就是一个城镇化完成的过程。一些城市在这个过程中探索出了很多宝贵的经验，并在全国许多城市得到应用，其中“经营城市”的理念的提出和实施就是一个典型。虽然这一做法在一些地方也产生了偏差和副作用，也受到了一些批评，但总体上说，其对城镇化的推进是起到了积极的作用的。因为在许多城市，尤其是相对比较落后的城市，在其城市化的起步阶段，都存在着基础设施落后又没有资金加以改造的窘境。而通过“经营城市”这种方式，政府先用比较少量的资金在某个区块启动整理出一些土地拍卖，卖地所得再用于搞该区块的基础设施建设，结果使该区块土地大幅升值，带动其地价上涨，政府再通过卖地获得更多的财政收入，由此形成城市化建设的“良性循环”。

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