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当前中国楼市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

中评社北京12月1日讯／ 此间的《理论前沿》发表了署名尹伯成、黄海天的长篇文章，全面分析中国楼市目前遭遇的问题，全文如下：  　　近来，国际油价飞涨，国内通货膨胀居高不下，股市暴跌，在此背景下，楼市命运如何？五月份2008年博鳌房地产论坛几乎达成共识：楼市正进入一个下降通道，购房者观望，成交量萎缩，开发商资金链逐一崩裂。这样，楼市上至少有三个问题摆到我们面前急需回答：一是就目前我国楼市发展情况看，会不会如股市一样在奥运以后大幅下跌，甚至崩盘；二是就目前我国楼市存在的问题看，会不会威胁到金融系统安全；三是政府要不要出来“救市”？ 　　一、奥运后会否暴跌 　　中国的房地产业经过近10年来的大发展，取得了举世公认的骄人成绩，但也产生了一系列问题，主要有：第一，房价持续上涨，目前已远离民众购买力；第二，房市供给结构不合理，大户型供给过剩而中小户型供给不足。中央要求自2006年6月1日起商品住房建设中套型建筑面积在90平方米以下的房子必须占开发量的70%以上，而实际上直到去年上半年这一比例才达到24.31%，严重脱离中低收入者形成的主流市场需求；第三，房市需求结构不合理，如上海、深圳等地购房尤其是购买中高档商品房者竟有30%以上非为自住而为炒卖，远超国际上公认的投资性购房比例为20%的最高警戒线；第四，市场秩序混乱，弄虚作假、炒买炒卖之风盛行；第五，住房保障制度没有建设起来，使广大中低收入家庭住房发生困难。 　　这些问题中，房价上涨过快，涨幅过大所形成的楼市泡沫已很明显。这种泡沫主要体现在两方面：一方面，房价收入比过高。一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值即房价收入比在国际上通常是3到6倍。1998年我国国务院23号文件也把一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭的年平均工资之比定为4倍(贾图：《五论房价的整体下跌已成定局》，《上海证券报》2008年6月12日封五版)，但统计数据显示，上海、北京，深圳等大城市中心城区的房价收入比高达20倍以上。另一方面，房价租金比过高。目前，上海市中环线附近一套100平方米的商品住宅大约要卖150万元左右，而每月租金充其量是3000元，一年租金为36000元，扣除税金和物业管理费后约3万元，其年报酬率为3/150=2%，远低于银行一年期存款利率。这两方面都表明，目前国内商品房价中泡沫确实不小。市场的健康发展要求，通过房价的适当调整来挤出一点泡沫。在房价过高而地方政府不再托市的局势下，作为房价节节攀升主推手的房市投资者在过高风险预期下不再入市，于是房价上升就难以为继。特别是去年9月底央行和银监会关于第二套房贷新政(首付不低于40%，贷款利率比首次购房要上浮10%)出台后，深圳房价首先开始下调，上海北京等地也变相出现房价下调若干案例。在2007年全国城镇住房大幅攀升情况下，自住消费性购房者严重失去了经济上和心理上的高房价承受力，持币观望日益严重，住房成交量日趋萎缩。许多开发商都面临资金链断裂的危险。许多人认为，要不了多久，尤其奥运会后，我国楼市即将爆发和股市一样的崩盘结局，并严重危及银行安全。 　　我国楼市不久后果真会发生如此可怕的结局吗？我们相信绝对不会。 　　首先，房市和股市毕竟有着本质区别。股市是一种“虚拟经济”，股票只是一纸符号，其价值完全决定于上市公司的业绩和增长潜力，而其价格完全决定于股市上买卖双方的行为方式和心理预期。由于我国股市不成熟而使其基本上沦为一个“投机”的市场。而房地产业属实体经济，商品房是一个可以自住消费的实在的资产，它本身具有价值，尽管目前楼市已有一定泡沫，但绝没有达到股市上平均市盈率为60多倍的严重程度，楼市上决不会出现股价跌得越低就越没有人买的现象。购房者买房多数为自己居住，他们有着强烈的改善居住条件的刚性需求，因此，只要房价一有适度调整，达到他们经济和心理承受力，需求就自然会迅速上升，使房价趋于稳定。就目前情况论，房价调整15%到20%也许可能，但决不可能发生去年10月份以来股市在短短几个月中暴跌近60%那种惨局。

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