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“地王”阴影下的北京楼市：恐慌情绪再涌动

http://www.CRNTT.com   2016-05-09 10:16:25

按照行业惯例，当土地单价超过3万元时，产品需要做成高端住宅才可获得合适的利润。也就是说，去年北京供应的土地中，有近半数将以豪宅形式呈现。再算上配建的大量保障性住房，北京中小户型商品房面临严重缺口。 　　这也不难理解，在5月5日出让的昌平区两宗地块中，出现这样的规定：“除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”，即“70/90政策”。 　　“解套”难题 　　在上述“地王”出炉的当晚，就有北京开发商指出：“接盘侠”来了。因为按照业界估算，这三宗地块的价格“超出预期”。 　　以昌平南邵为例，目前在售洋房类产品的最高售价在3万左右，明显低于两宗“地王”的成本价。大兴黄村的土地价格，同样高过同区域的大部分在售项目。这种“面粉贵过面包”现象自去年下半年以来，已屡见不鲜。 　　中原地产首席分析师张大伟认为，按照这三宗土地的成本计算，未来房价成本将超过6万元/平方米。 　　从历史上看，北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这三个项目而言，难题似乎并不容易解决。 　　如上所述，土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型，显然是刚需和改善型住房的需要。被设限的两个昌平区地块将面临极为尴尬的局面。 　　张大伟测算，按照要求，昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源，按照户均面积80平方米计算，可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格，这部分小户型未来售价预期都将在600万以上。显然超出了刚需的能力范围。 　　北京某房地产开发企业相关负责人向21世纪经济报道记者指出，此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。 　　具体而言，开发商可能将相邻的房屋“打包出售”，或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙，并将其改造成为大户型房间。 　　此外，开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”，从而降低总价，以期“薄利多销”。

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