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中国VIP富人包厢的门槛

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08  


 
  太阳城模式

  十年前开始谋划太阳城时,每到周末,朱凤泊就会跑到一家相熟的老人合唱团,趁他们休息时递上一瓶矿泉水,说自己想建一个老年社区,让他们提点意见。有时候,他也把老人请进来开座谈会,发点小礼品,把他们的想法与顾虑一条条记下来。很多的想法,最终进入了太阳城的设计与管理中。他还从中国老龄科研中心和大学的专家那儿,得到了很多专业的建议。

  他自己也有一些切身体会。1987年,他父亲心脏病发,他陪着去医院,到医院后,父亲支他回单位上班。到单位没多久,就接到了通知他父亲去世的电话。在从医院赶往家里的无轨电车上,父亲病情突发,死在了车上。朱凤泊赶到时,父亲身体已僵硬。

  这件事让他久久不能释怀,总觉得是自己照顾不周,断送了父亲的性命。同时也给了他一个启示,社区内有一家医院,对老人至关重要。于是,2004年,他创建了太阳城医院。

  占地1万平米的太阳城医院,目前是一级甲等。其急诊室的紧急呼叫系统,连着社区内的每一个家庭。一接到呼救,急救电瓶车马上上路,5分钟内就能赶到。每一位老人的健康档案,都在急诊室留有备份。前往抢救时,可以备上相应的药物。社区的建筑都是适老型设计,电瓶车可以直接开到老人的家中。

  赵良羚说,有医疗配套的养老设施,老人的死亡率明显偏低。对养老社区来说,这是一个核心的吸引力。但囿于其占地和专业门槛,在养老机构中配置的比例并不高。赵良羚说,在北京市400多家养老院中,有医务室的比例只有20%强。

  太阳城建筑面积30万平方米,其中70%是用于出售的养老住宅,另外30%是配套设施,包括医院、超市以及用于出租的老年公寓等。这种把养老配套和住宅地产结合起来的模式,被称为“养老地产”。

  太阳城的住宅共有1530套,养老公寓有1200张床位。前者相当于商品房,后者相当于养老院。朱凤泊希望用这样的设计,实现一种“全程化养老”:健康时住进来,不健康时有医院治疗,不能自理时有人看护,去世的时候有临终关怀。这在医学上有个专有名词,叫“持续照料”。业内有一种更为形象的说法,叫“一站式服务”。

  朱凤泊说,太阳城建成后,其住宅销售和公寓租住率均为100%。

  这一服务体系的关键,是医院的运营情况。其与住宅之间有一种互动关系:一家运营良好的医院,是社区的核心竞争力,会吸引更多的老人入住,又会反过来推动医院的运营,这是一个良性循环。反之,则是一个恶性循环。

  这是一个让很多投资人头痛的问题。基于房地产与医院是两个互不相干的行业,很多人对形成这种良性循环并不自信。五行创展投资控股有限公司董事长杨德会表示,如果养老体系不能建立起来,做养老地产的风险很大,很容易出问题。在对全国的养老地产的考察过程中,有些项目烂尾的情况让人触目惊心。

  为了规避风险,在经过长时间考察后,五行创展决定先不做养老地产,而是先摸索服务体系,待其成熟后再做定夺。其于2011年10月份开工建设的“中国乐养城”,主要定位为度假养老。

  “报复性养老”

  度假养老,颐养天年,是近几年开始流行的一种养老形式。它兴起的一个背景,是50年代生人的养老时代来临。

  1957年出生的朱凤泊,兄弟姐妹多位50年代生人。他对这一代人有一个总结,叫做“全赶上”:出生时赶上婴儿潮,儿童时赶上闹饥荒,少年时赶上“文革”,青年赶上“上山下乡”,回城后又赶上下岗。“这些经历把他们身上传统的东西冲得一干二净,让他们最敢作敢为。”这一特点体现在养老上,就是要把过去的缺失补回来。朱凤泊把这个叫做“报复性养老”。

  赵良羚说,这些人身上还有两个特点:一是赶上了改革开放,收入更高;二是赶上了计划生育,想依靠子女也指望不上。

  朱凤泊说,这种“报复性养老”可分为三个阶段:一、低龄阶段,他们喜欢度假旅游,去一些以前想去而没能去成的地方;二、中龄老化阶段,这些有着长期集体回忆的人会三五成群,相约住到老年公寓,回忆激荡人生;三、高龄阶段,这些人舍得为自己花钱,会接受一种高质量的护理。

  赵良羚说,这批人将真正开启中国的老年市场。“现在养老的需求,大多是被迫式的。以后的需求则会更加主动。”

  而从现在开始的以后十多年,处于这一群体养老的第一阶段。养老机构要做的,是为他们准备好度假所需。

  这是一个数量庞大的群体。建国后10年,中国在大多数年份执行的是“鼓励生育”的政策,中国人口从1949年的4.5亿,增加到1959年的6.6亿,增加了2.1亿。

  朱凤泊已着手在全国建立一个联盟,在那些季节反差很大、自然禀赋不同的地方,找几家养老机构抱团服务,让老人能在全国“反季节地走来走去”。

  在杨德会的中国乐养城,一家五星级酒店即将封顶。另外,乐养城还要打造一个4A级景区、三四千亩的生态农业、老年专科医院,以及文化创意园。他说,在未来的5到10年,中国应有3~5家世界级的养老服务企业。

  在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上,民政部部长李立国公布了两个数字:截至当时,中国养老床位共有390万张,每千名老人拥有养老床位20.5张。

  而按照国际标准,每千名老人拥有的床位数通常为40~50张。若以此为标准,中国养老床位还空缺一半左右。

  这是一个巨大的市场。 


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