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从城市化规律看中国“空城”风险

http://www.CRNTT.com   2014-03-11 09:35:00

中评社北京3月11日讯／目前，各界对于楼市最关心的就是“风险”两个字——风险有多大？风险将如何演进？证券时报发表深圳市房地产研究中心李宇嘉文章称，风险是毫无疑问的，不然的话，也就不会出现由杭州非城市中心区两个不知名的楼盘降价“个案”而引发“泡沫破灭”、“崩溃论”的传言，并引发了资本市场大调整。可见，当前楼市无论从“表”还是“里”，都已经传达出楼市风险积累到了一定程度的信号，任何风吹草动都可能成为整个行业调整的开始，而这也正是世界各地房地产泡沫破灭的标准化路径。关键是，中国是否会遵循这样的路径？ 　　自去年以来，有关空城、鬼城的报道见诸报端，连经济增长和居民富庶之典范的发达地区(如苏南、浙江、辽东南、山东半岛等)也没有幸免。到目前为止，媒体报道过的缺乏产业、收入和人口支撑的空城在国内东南西北到处上演，总数量不下50个，而这一趋势在继续蔓延、范围在继续扩大。同时，掐准楼市走势的七寸(政府依赖、需求庞大、抵御通胀)、最了解中国国情的开发商们，也开始对楼市未来不再乐观了。风险触发点似乎在一夜之间形成了叠加冲击之势，如资金面紧缩、人民币可能开启贬值周期、因QE渐进退出引发外资回流、人口红利衰减、住房绝对短缺已经过去(城镇居民基本达到户均一套住房)、反腐败可能引发的抛盘等，这些因素几乎同时发生。 　　文章分析，现在关键的问题是，风险真正的根源在哪？这是判断风险有多大、风险如何演化、如何化解的关键。中国楼市当前所表现出来的风险是供应过剩风险，这种过剩在本质上更多的是低效供应或无效供应的风险。供应效率低，一方面表现为配套公共严重缺失，这在城市新区、开发区特别常见。 　　低效或无效供应问题产生的根本原因是，过去黄金10年周期里，开发商和购房者过度追求资产价格上涨收益，不论开发商还是老百姓买房一概赚钱。在某一区域不具备开发条件或开发条件不成熟的情况下，新区或开发区就匆忙上马，购房者买房的情绪也很高昂，谁都不在乎配套好不好的问题。这种行为，与真正面向居住消费的房地产发展完全不同。这是造成城市中心区的住房和房价与外围的住房和房价存在巨大差异的根本原因，也是外围无法有效分流中心区住房需求的根本原因。结果就是，全社会整体住房供应与住房需求不匹配，中心区因需求庞大而导致房价太高，外围则入住率偏低，甚至沦为空城或鬼城。这一问题即使在一二线城市的外围也存在。 　　另一方面，无效或低效供应表现为产业配套缺乏，这个问题在中国城市化过程中是非常严重的。

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