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香港与新加坡公屋制度再考察

http://www.CRNTT.com   2011-05-17 12:00:12

新加坡建屋发展局负责公共房屋的全盘事务。它有房屋规划、分配、出售、租赁等职能。在将近50年的发展历程中，建屋局总共推出了90万间组屋。目前新加坡大约85%的居民居住在政府组屋，而另外15%高收入家庭住在私人发展商推出的高档商品房。公共房屋有九成家庭是购买了组屋的房权，因此只有较少部分家庭是租住在政府公共房屋。 　　■ 香港与新加坡公共房屋的差异 　　香港和新加坡政府的理念很有差异。香港政府施政最著名的哲学是“桌脚未坏之前不应该修补”。香港的“积极不干预”原则在全球的经济学界也很出名。有人认为，这是自由市场的典范。有意思的是，2006年10月，原来曾对香港的自由市场很推崇的Milton Friedman在《华尔街日报》撰文批评香港，称香港的“积极不干预”已名存实亡，这是香港社会的“悲哀”。香港特首曾荫权立即写文章回应，称香港的立场仍然没有变化。特首写文章为香港的自由市场地位辩驳，从侧面上反映了香港人对自由市场的认真程度。 　　而新加坡的施政理念与香港不太一样。邓小平的“白猫黑猫”理论最能概括新加坡的施政思路。也就是新加坡的决策者相当务实，只要好的制度都可以引进，不好的制度都可以随时放弃。此外，新加坡执政者还有一个思路就是，公共政策要防患于未然。因此，论去教条程度，新加坡比香港略胜一筹。 　　在房地产政策上，两地也有不同的应对思路。1997年金融危机后，香港的房地产一度非常低迷。当时的特首董建华有一个每年85000套建屋的大计划，许多人认为这个计划加快了房屋市场的下跌。为了保证有房者的利益，2002年，香港政府宣布不再建造新的居屋（供出售的公共房屋）。此后房地产业却出现过度活跃，有产者可以从房屋转让中获利，未置业的年轻人的处境越来越差。有统计表明，香港中等收入家庭需要费时6-14年才能购买一套价格中等的私人住宅项目。因此，许多年轻人很有怨气。去年，香港很多人呼吁复建居屋。比如汇丰中国的董事长郑海泉就公开要求政府复建居屋。他们认为，以许多年轻人的年收入来看，购买商业住宅的可能性很小，因此，政府必须有所作为。不过，从香港的政府决策层的口风来看，香港政府还不会考虑复建居屋。个中原因就是香港的决策层还看不到香港房屋市场有重大缺陷，因此也不需要进行即时修补。此外，香港政府也不愿意得罪已有房屋的中产阶层，所谓的道理就是公共房屋数量越大，私人楼宇的需求量将变小。 　　在香港政府犹豫不决的同时，新加坡的房地产市场调控虽然比较低调，不过更为见效一些。比如新加坡近年将第二套房的按揭由八成减至七成，楼宇印花税范围由一年内易手扩展到三年内易手，以增加投机者的炒楼成本。其实许多措施香港政府也在同期推出，新加坡有更厉害的措施。比如新加坡政府加大了土地供应的力度。鉴于土地供应较足，许多发展商对未来新加坡房市并不看好，因此热情大减。而香港这边的土地供应虽然也有所增加，拍卖的土地价格却一幅高过一幅。但这就要讨论到香港的土地财政和私人房地产市场。 　　■ 香港的土地财政和私人房地产市场 　　香港房地产市场与新加坡相比，最大的不同还在于香港的财政依赖土地，而且私人房地产在香港政府的决策过程中有很大影响力。 　　香港政府的地价收入在很大一段时间基本都在政府总收入的10%以上。根据香港政府统计处资料，2004-2005财政年度为 12.15%，2005-2006年度为11.93%，2006-2007年度为12.85%，2007-2008年度为 17.38%，2008-2009年度为5.35%。虽然地价收入的比重按当前的水平来看不如内地一些省份，但这个比重在全世界范围内是比较高的。在如此高的土地收入依赖下，香港政府是很难下决心改变房价升势的。 　　在这种高地价和高房价下，进入房地产市场的门槛大为提高。香港的房地产运营商呈现高度的垄断特点。有研究认为，7家大地产商控制了香港七成的私人房屋供应。在这种垄断背景下，许多怪事在香港发生。比如房屋销售不允许买家自己量度尺寸，这种游戏直到今年才有望废除。

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